Wer seine private Wohnung, sein Ferienhaus oder seine Ferienwohnung an Gäste vermietet und dafür Zahlungen erhält, kann bereits Unternehmer sein. Das gilt selbst dann, wenn keine Gewerbeanmeldung, Anzeige beim Finanzamt oder ähnliches erfolgte. Auch bei bereits bestehenden Unternehmen wird häufig übersehen, dass so eine „private“ Vermietung Teil des Unternehmens ist. Die Anwendung der Kleinunternehmerregelung kann erfolgen, wenn der Umsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Die Vermietungsumsätze sind dann steuerfrei.

Hinweis

Umsatzsteuerlich ist die Vermietung von Wohnraum grundsätzlich steuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Diese Steuerbefreiung gilt jedoch nicht für die kurzfristige Beherbergung von Gästen.

Als kurzfristig gilt eine Vermietung, wenn die Räume nach der Absicht des Vermieters von vornherein nicht für einen dauernden Aufenthalt bestimmt sind. Regelmäßig ist dies bei einer vorgesehenen Vermietungsdauer von höchstens sechs Monaten der Fall. Ferienwohnungen und Vermietungen über Plattformen wie Airbnb erfüllen diese Voraussetzungen typischerweise und sind deshalb grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.

Wird diese Grenze überschritten oder besteht aufgrund einer anderen Tätigkeit bereits ein Unternehmen, unterliegen die Vermietungsumsätze der Umsatzsteuer, da die kurzfristige Vermietung von Wohnräumen im Gegensatz zur langfristigen Wohnraumvermietung nicht von der Umsatzsteuer befreit ist. Die in der Regel kurzfristigen Vermietungen über die Plattform Airbnb sind daher grundsätzlich steuerpflichtig, unterliegen allerdings dem ermäßigten Steuersatz von 7 %, soweit es sich um reine Beherbergungsleistungen handelt; Zusatzleistungen können dem Regelsteuersatz (19 %) unterliegen.

Unabhängig davon, ob der Vermieter Kleinunternehmer ist oder seine Umsätze der Umsatzsteuer unterwirft, ist bei der Vermietung über die Plattform Airbnb zu beachten, dass in diesem Fall die Umsatzsteuerschuld für die von Airbnb erhobenen Gebühren auf den in Deutschland ansässigen Vermieter übergeht. Hintergrund ist, dass Airbnb ein in Irland und damit im Ausland ansässiges Unternehmen ist, das mit der Bereitstellung der Plattform (ggf. auch mit der Zahlungsabwicklung, dem Beschwerdemanagement, Kundenzufriedenheitsumfragen etc.) elektronische Dienstleistungen erbringt. In diesem Fall verlagert sich die Umsatzsteuerschuld für die von Airbnb erbrachte Leistung auf den deutschen Empfänger – also den Vermieter. Das gilt auch für Kleinunternehmer, die zwar selbst steuerfreie Umsätze erbringen, aber dennoch Unternehmer sind.

Der Vermieter schuldet also auf die von Airbnb erhobenen Gebühren Umsatzsteuer (19 %) und muss diese gegenüber dem zuständigen Finanzamt erklären. Dies erfolgt im Rahmen von Umsatzsteuer-Voranmeldungen und der Umsatzsteuer-Jahreserklärung. Das gilt selbst dann, wenn die von Airbnb erhobene Provisionsgebühr bereits von dem Betrag abgezogen wurde, den der Mieter gezahlt hat. Insofern liegt lediglich eine Aufrechnung gegenseitiger Zahlungsansprüche vor. Ist der Vermieter zum Vorsteuerabzug berechtigt (wenn er kein Kleinunternehmer ist), kann die im Rahmen des Verfahrens entstandene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden, sodass sich im Saldo keine Zahllast ergibt.

Ist der Vermieter allerdings Kleinunternehmer, entfällt die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs und der als Kleinunternehmer agierende Vermieter muss die Umsatzsteuer auf die von Airbnb einbehaltene Servicepauschale entsprechend gegenüber dem Finanzamt erklären und abführen.

Insbesondere Kleinunternehmer, die keine Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben und keinen Steuerberater konsultieren, riskieren Nachzahlungen und Säumniszuschläge. Es empfiehlt sich dringend, frühzeitig die umsatzsteuerliche Einordnung der eigenen Vermietertätigkeit zu klären und die Pflichten aus dem Reverse-Charge-Verfahren gewissenhaft zu erfüllen.

Im Streitfall stellte die Klägerin, nachdem die Umsatzsteuerfestsetzung infolge einer Betriebsprüfung bestandskräftig geworden war, einen Fehler in ihrem ERP-System (einer zentralen Unternehmenssoftware) fest, der dazu geführt hatte, dass ein unzutreffender Steuerschlüssel verwendet wurde. Daraufhin beantragte die Klägerin die Änderung der bestandskräftigen Umsatzsteuerfestsetzung. Ihrer Auffassung nach lag ein rechnerischer Fehler vor, weshalb zu wenig Vorsteuer geltend gemacht worden war. Das beklagte Finanzamt lehnte den Antrag ab, da kein Rechenfehler im Sinne des § 173a der Abgabenordnung vorlag. Nach einem erfolglosen Einspruchsverfahren wandte sich die Klägerin erfolglos an das Niedersächsische Finanzgericht.

Dieses entschied, dass die Verwendung eines unzutreffenden Steuerschlüssels in einem ERP-System keinen Rechenfehler im Sinne der Änderungsbestimmung des § 173a AO darstellt. Hierin liege vielmehr ein von § 173a AO nicht erfasster Irrtum bei der Auswahl der3 Rechenmethode. Die automatisierte Überführung eines infolge eines fehlerhaften Steuerschlüssels unzutreffend errechneten Betrags in eine Steuererklärung sei auch kein Schreib- oder Rechenfehler im Sinne des § 173a AO, wenn der Steuerpflichtige genau den vom System ausgegebenen Betrag erklären wollte. Nach Auffassung der Richter hat das Softwareprogramm im Streitfall die richtige Rechnung durchgeführt. Maßgeblich sei hier die fehlerhafte Ermittlung der abziehbaren Steuer aus dem ERP-System (Az. 5 K 137/25). Das Finanzgericht hat die Revision zum Bundesfinanzhof wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage zugelassen.

Im Streitfall betrieb der Kläger, ein gelernter Maschinenbauer, in seinem Wohnhaus eine Werkstatt zur Reparatur von Maschinen. Er erzielte hieraus Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Nach einer Außenprüfung für den Betrieb des Klägers setzte das beklagte Finanzamt Bareinzahlungen und weitere Zahlungseingänge auf seinen Geschäftskonten für mehrere Jahre teilweise als Betriebseinnahmen und Umsätze des Klägers an. Der Kläger machte geltend, dass die Beträge aus privaten Quellen stammten. Die Erklärungen des Klägers überzeugten jedoch nicht.

Das Niedersächsische Finanzgericht entschied, dass ungeklärte Einzahlungen auf ein betriebliches Konto als steuerpflichtige Betriebseinnahmen behandelt werden dürfen, wenn der Steuerpflichtige ihre Herkunft nicht ausreichend nachweist. Wer private Mittel in den Betrieb einschleust, müsse deren Herkunft nachvollziehbar darlegen und belegen. Im Urteilsfall wies das Gericht die Klage ab. Das beklagte Finanzamt habe die ungeklärten Einzahlungen auf dem betrieblichen Konto des Klägers zu Recht als steuerpflichtige Betriebseinnahmen qualifiziert und diese seinem Gewinn hinzugeschätzt. Zu schätzen sei insbesondere dann, wenn der Steuerpflichtige über seine Angaben keine ausreichende Aufklärung zu geben vermag. Dabei sei der Steuerpflichtige bei ungeklärten Bareinzahlungen auf betriebliche Konten bzw. in die Kasse wegen der von ihm selbst hergestellten Verbindung zwischen Privat- und Betriebsvermögen bei der Prüfung, ob Einlagen gegeben sind bzw. wo die Mittel herkommen, verstärkt zur Mitwirkung verpflichtet (Az. 4 K 12/26).

Hinweis

Werden private Mittel auf ein betriebliches Konto oder in die Kasse eingezahlt, sollte deren Herkunft sofort und nachvollziehbar dokumentiert werden (z. B. durch Kontoauszüge, Verträge oder kurzen Vermerk mit Datum und Anlass).

Soweit möglich, sind Überweisungen Bareinzahlungen vorzuziehen, da sie den Geldfluss regelmäßig leichter nachweisen. Werden private und betriebliche Geldbewegungen vermischt, kann das Finanzamt bei einer Betriebsprüfung Nachweise zur Mittelherkunft verlangen. Kann die Herkunft einer Einzahlung nicht plausibel belegt werden, kann dies zu einer Schätzung und einer gewinnerhöhenden Berücksichtigung als nicht erklärte Betriebseinnahme führen.

Grundsätzlich gilt: Wird ein Unternehmer (Auftragnehmer) in die Erbringung einer sonstigen Leistung eingeschaltet und handelt er dabei im eigenen Namen und für fremde Rechnung (Dienstleistungskommission), gilt diese sonstige Leistung als an ihn und von ihm erbracht. Es wird also eine Leistungskette fingiert. Gleiches gilt, wenn ein Einkauf bzw. Verkauf von Leistungen erfolgt. Die Beurteilung, ob eine Dienstleistungskommission im Sinne des § 3 Abs. 11 UStG vorliegt oder nicht, ist mitunter nicht so einfach, hat aber immense Auswirkungen darauf, wo der Ort der Leistung liegt und wer welchen Umsatz der Besteuerung unterwerfen muss.

Da inzwischen nicht nur der Verkauf von Gegenständen, sondern zunehmend auch sonstige Leistungen online abgewickelt werden, nehmen derzeit auch die umsatzsteuerrechtlichen Abgrenzungsprobleme in diesem Bereich zu. Gerade bei den über das Internet angebotenen Leistungen ist fraglich, ob der Betreiber der jeweiligen Plattform oder der eigentliche Produzent medialer Inhalte gegenüber dem Endverbraucher als der die Leistung erbringende Unternehmer auftritt.

In einem jüngst entschiedenen Einzelfall hat ein deutsches Unternehmen „In-App-Käufe“ über einen App Store eines irischen Anbieters getätigt. Die Frage, die der Bundesfinanzhof zu beantworten hatte, war, wo der Ort der Leistung des Unternehmers ist. Zunächst war zu klären, an wen das Unternehmen diese Leistung erbringt. Sofern die Leistung direkt vom Unternehmen an die Endverbraucher erbracht wird, ist der Leistungsort in Deutschland, sofern eine Leistung an den Betreiber des App Stores vorliegt, befindet sich der Ort der Leistung in Irland, weil dieser dort ansässig ist. Insofern liegt eine Dienstleistungskommission vor, bei der das deutsche Unternehmen an den irischen App Store und dieser an die jeweiligen Endkunden eine sonstige Leistung erbringt. Nachdem der Bundesfinanzhof zur Klärung dieser Frage ein Vorabentscheidungsersuchen an den Europäischen Gerichtshof gerichtet hatte, schloss er sich der Auffassung des EuGH an (Az. V R 46/25). In dem zu beurteilenden Fall lag eine Dienstleistungskommission vor. Die Leistung des deutschen Unternehmens an den App Store und auch die Leistung des App Stores an den Endverbraucher unterliegen in Irland der Besteuerung.

Hinweis

Liegt eine Dienstleistungskommission vor, erbringt der deutsche Unternehmer seine Leistung nicht an den Endkunden, sondern an den Betreiber des App Stores. Der Leistungsort bestimmt sich dann nach dem Sitz des App-Store-Betreibers (hier: Irland), sodass der Umsatz in Deutschland nicht steuerbar ist. Im Regelfall schuldet der irische App-Store-Betreiber die Umsatzsteuer im Reverse-Charge-Verfahren.

Der deutsche Unternehmer stellt seine Rechnung ohne Umsatzsteuer mit dem Hinweis „Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers“ aus und meldet den Umsatz in der Zusammenfassenden Meldung an.

Nicht selten führen Umsatzsteuer-Sonderprüfungen zu Steuernachzahlungen. Laut den statistischen Aufzeichnungen der obersten Finanzbehörden der Länder belief sich das Mehrergebnis bei der Umsatzsteuer auf rund 1,69 Milliarden Euro. Nicht berücksichtigt sind dabei zusätzliche Ergebnisse aus der Mitwirkung von Umsatzsteuer-Sonderprüfern an allgemeinen Betriebsprüfungen oder Prüfungen der Steuerfahndung.

Insgesamt wurden 65.294 Umsatzsteuer-Sonderprüfungen durchgeführt. Diese erfolgen unabhängig vom Turnus der allgemeinen Betriebsprüfung und betreffen Unternehmen aller Größenklassen. Im Jahresdurchschnitt waren 1.597 Prüfer im Einsatz. Rechnerisch entfielen damit auf jede eingesetzte Prüfkraft durchschnittlich 41 Sonderprüfungen sowie ein Mehrergebnis von rund 1 Million Euro.

Die Eigentümer mehrerer vermieteter Grundstücke veräußerten im Jahr 2020 ein Vermietungsobjekt. Im notariellen Kaufvertrag verpflichteten sie sich, die Wohnung nach dem Verkauf zu entrümpeln, zu renovieren und bis zum Einzug eines Nachmieters Miete an den Käufer zu zahlen. Die hierfür entstandenen Kosten machten sie als nachträgliche Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt lehnte den Abzug jedoch ab.

Die Aufwendungen stehen nach Auffassung des Finanzgerichts Bremen in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie und nicht mit der früheren Vermietungstätigkeit (Az. 1 V 51/25). Sie beruhen ausschließlich auf den vertraglichen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag und dienten daher nicht mehr der Erzielung von Mieteinnahmen. Dass die Wohnung während der Vermietung reparaturbedürftig geworden war, begründe lediglich eine Mitveranlassung durch die frühere Vermietung. Dies reiche jedoch nicht aus, um einen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu rechtfertigen.

Das Bundesministerium der Finanzen hat im Schreiben III C 3 – S 7359/00081/001/030 vom 02.06.2026 festgelegt, dass im Vorsteuer-Vergütungsverfahren für nicht im Gemeinschaftsgebiet ansässige Unternehmer ab dem 01.01.2026 digitale Nachweise verpflichtend sind. Die Änderungen dienen dazu, das bisherige Verfahren zu digitalisieren (Wechsel vom Papier- zum Digitalnachweis) sowie die Regelungen für nicht im Gemeinschaftsgebiet ansässige Unternehmer stärker an jene für EU-ansässige Unternehmer (§ 61 UStDV) anzugleichen.

D.h., Rechnungen und Einfuhrbelege sind elektronisch einzureichen. Die Übermittlung erfolgt regelmäßig über das Online-Portal des Bundeszentralamts für Steuern (BZSt). In Ausnahmefällen ist während einer Übergangsphase auch die Bereitstellung der Unterlagen auf einem Speichermedium (z. B. USB-Stick) zulässig. Zusätzlich ist dem Antrag eine detaillierte Einzelaufstellung der geltend gemachten Vorsteuerbeträge beizufügen (Abschn. 18.14 Abs. 3 Satz 2 UStAE
n. F.).

Die Vorsteuerbeträge sind durch Hochladen der Rechnungen und Einfuhrbelege

• im Online-Portal des BZSt oder
• in Ausnahmefällen durch Vorlage auf einem Speichermedium

nachzuweisen, wenn der Gesamtbetrag der Rechnung oder des Einfuhrbeleges 250 Euro übersteigt (§ 61a Abs. 2 Satz 4 UStDV).

D.h., für Rechnungen und Einfuhrbelege mit einem Gesamtbetrag von bis einschließlich 250 Euro entfällt die Nachweispflicht im Regelfall. Das BZSt kann jedoch vom Unternehmer verlangen, dass die Vorsteuerbeträge durch Vorlage von Rechnungen und Einfuhrbelegen im Original nachgewiesen werden. Werden im Ausnahmefall Originalpapierbelege an das BZSt gesendet, so werden diese durch Stempelaufdruck oder in anderer Weise entwertet.

Der Nachweis der Unternehmereigenschaft nach § 61a Abs. 4 UStDV (Muster USt 1 TN) kann dem BZSt zusammen mit dem Antrag auf Vorsteuervergütung übermittelt werden. Dabei ist das im Zeitpunkt der Ausstellung gültige Muster zu verwenden. Im Einzelfall kann das BZSt die Vorlage im Original verlangen.

Hinweis

Die Grundsätze des BMF-Schreibens sind auf Anträge auf Vorsteuer-Vergütung, die nach dem 31.12.2025 gestellt werden, anzuwenden.

Ein großer Teil der Änderungen von Steuerbescheiden beruht auf der Anwendung des § 173 AO. In dieser Vorschrift sind Regelungen enthalten, die dem Finanzamt die Möglichkeit geben, Steuerbescheide dann zu ändern, wenn neue Tatsachen oder Beweismittel nachträglich auftauchen, die dem Finanzamt vorher nicht bekannt waren und die zu einer Änderung des bisherigen Steuerbescheides führen können. Es muss sich immer um Tatsachen bzw. Beweismittel handeln, nicht etwa um neue Rechtsauffassungen, die das Finanzamt jetzt berücksichtigen will, z. B. wegen eines neuen Erlasses des Bundesfinanzministeriums oder eines Finanzgerichtsurteils – selbst des Bundesverfassungsgerichts oder des Europäischen Gerichtshofs.

Die neue Tatsache kann als Änderungsgrund sowohl für eine höhere als auch für eine niedrigere Steuer als im bisherigen Bescheid dienen. Bei einer Änderung der Steuer zu Gunsten des Steuerpflichtigen darf diesen aber kein grobes Verschulden an der nachträglichen Kenntnisnahme des Finanzamtes treffen. Ein grobes Verschulden liegt
z. B. nicht vor, wenn die Nichtangabe auf der Unkenntnis eines Laien von Steuerminderungstatbeständen beruht. Nimmt jemand aber beispielsweise eine betriebliche oder berufliche Tätigkeit auf, die steuerliche Fragen mit sich bringt, die über seine Kenntnisse hinausgehen, muss er sich mit den damit verbundenen Antworten vertraut machen. Wenn er dabei erkennt, dass er selbst nicht in der Lage ist, die Steuererklärungen richtig abzugeben, muss er fachliche Hilfe beiziehen, um dem Vorwurf des groben Verschuldens zu entgehen.

Ein Hindernis bei der Anwendung der Vorschrift für das Finanzamt zu Ungunsten des Steuerpflichtigen besteht allerdings auch darin, dass der Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt werden darf. Dieser Grundsatz kommt zur Anwendung, wenn das Finanzamt die später bekannt gewordene Tatsache bei ordnungsgemäßer Erfüllung seiner Aufklärungspflicht bereits vor Erlass des ursprünglichen Bescheides gekannt hätte. Wenn es also eine Mitteilung einer anderen Stelle – z. B. eines anderen Finanzamtes oder einer Bank – nicht beachtet hat, kann es keine Änderung nach
§ 173 AO vornehmen.

Im Streitfall hatten die Kläger, ein Ehepaar, im Jahr 2021 ein bebautes Grundstück, welches sich seit über 10 Jahren in ihrem Eigentum befunden hatte, an ihre Tochter verkauft. Der Kaufpreis entsprach dem Wert der Immobilie und sollte in monatlichen Raten gezahlt werden. Im Kaufvertrag stand ausdrücklich, dass keine Verzinsung vereinbart war. Der Vorteil aus diesem Zinsverzicht sollte der Tochter zugutekommen. Die Kläger erklärten im Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung keine Kapitalerträge. Das beklagte Finanzamt war anderer Ansicht und teilte die Raten rechnerisch in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil auf. Den angenommenen Zinsanteil behandelte es als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die hiergegen gerichtete Klage hatte in erster Instanz vor dem Schleswig-Holsteinischen Finanzgericht Erfolg.

Der Bundesfinanzhof wies die hiergegen gerichtete Revision des Finanzamts zurück und entschied, dass zinslose Kaufpreisraten beim privaten Immobilienverkauf keine steuerpflichtigen Kapitalerträge auslösen, wenn vertraglich eindeutig vereinbart ist, dass jede Rate vollständig auf den Kaufpreis entfällt (Az. VIII R 30/24).

Hinweis

Damit hat der VIII. Senat eine langjährige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Behandlung von Grundstücksveräußerungen im Privatvermögen unter Vereinbarung zinslos gestundeter Ratenzahlungen geändert.

Begründung: Da auch im Rahmen des § 20 Abs. 2 Satz 2 EStG die zivilrechtliche Vereinbarung maßgeblich ist, handelt es sich bei jeder Rate in voller Höhe um eine Tilgungsleistung, die gemäß § 20 Abs. 4 Satz 1 EStG mit den Anschaffungskosten der Forderung zu verrechnen ist.

Ein Arbeitnehmer nahm 2022 eine neue Beschäftigung auf und übernachtete während der Arbeitswoche in seinem Wohnmobil auf einem vom Arbeitgeber bereitgestellten Stellplatz am Arbeitsort. Das Wohnmobil verfügte über Schlaf-, Koch- und Sanitäreinrichtungen und wurde als Zweitunterkunft genutzt. Für die Wochenenden fuhr der Arbeitnehmer jedoch regelmäßig mit demselben Wohnmobil zu seinem Familienwohnsitz zurück. Die hierfür geltend gemachten Aufwendungen machte er im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt lehnte dies ab.

Das Finanzgericht Baden-Württemberg bestätigte die Auffassung des Finanzamts (Az. 4 K 221/25). Zwar könne ein Wohnmobil grundsätzlich eine Unterkunft am Beschäftigungsort und damit eine Zweitwohnung im Sinne der Vorschriften zur doppelten Haushaltsführung sein. Im Streitfall fehlte jedoch die notwendige dauerhafte Trennung zwischen Haupt- und Zweitwohnung. Da der Arbeitnehmer das Wohnmobil jedes Wochenende für die Heimfahrten nutzte, stand ihm am Beschäftigungsort keine ständig verfügbare und dauerhaft eingerichtete Unterkunft zur Verfügung. Die Zweitwohnung wurde vielmehr regelmäßig aufgegeben und anschließend erneut begründet. Damit fehlte die für eine doppelte Haushaltsführung erforderliche Aufspaltung der Haushaltsführung auf zwei dauerhaft getrennte Haushalte. Die geltend gemachten Aufwendungen waren daher nicht als Kosten einer doppelten Haushaltsführung abzugsfähig. Anerkannt wurden lediglich die Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte nach den allgemeinen Regeln.