Wenn von einer Privatperson oder einer Gesellschaft von Personen (z. B. einer GbR) Grundstücke vermietet werden, unterliegen diese Grundstückserträge nicht der Gewerbesteuer, es liegt ja kein Gewerbebetrieb vor. Gehören die Grundstücke aber einer Gesellschaft, deren Rechtsform zwangsläufig einen Gewerbebetrieb fingiert, dies ist z. B. bei einer GmbH, GmbH & Co. KG, einer AG oder Genossenschaft der Fall, dann sind die Grundstückserträge Teil der Gewerbeerträge. Dies hat grundsätzlich auch die Gewerbesteuerpflicht bei diesen Gesellschaften zur Folge.
Da aber der Grundbesitz auch der Grundsteuer unterliegt, hat der Gesetzgeber bereits seit 1936 eine Begünstigung für die Gewerbesteuer vorgesehen. Dies erfolgt in der Weise, dass gem. dem Gewerbesteuergesetz eine Kürzung der Erträge um 1,2 % des Einheitswerts der Betriebsgrundstücke erfolgt. Dies gilt für alle Gewerbebetriebe, unabhängig von der Rechtsform. Besteht aber der Gewerbebetrieb nur in der Vermietung von Grundstücken, dann kann eine andere, wesentlich weitere Kürzung zur Anwendung kommen. Diese Kürzung betrifft dann den gesamten Ertrag aus der Grundstücksvermietung. Damit ist dann eine Gleichstellung der Besteuerung mit der privaten Vermietung erreicht. Die im Gewerbesteuergesetz enthaltene Kürzungsvorschrift ist aber an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft.
Die Gesellschaft darf außer der Vermietung eigener Grundstücke lediglich Erträge aus der Anlage von eigenem Kapital erzielen. Einige Tätigkeiten zur Förderung der Errichtung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern sind in begrenztem Umfang zulässig. Andererseits dürfen die eigenen Grundstücke nicht an Gesellschafter oder Unternehmen verpachtet werden, bei denen der Gesellschafter Mitunternehmer ist. Die Abgrenzung der erlaubten zu weiterer Tätigkeit ist schwierig und nicht immer einleuchtend. Die Rechtsprechung hat hierzu im Laufe der Jahre viele Einzelfälle entschieden. So dürfen neben der Grundstücksvermietung keine beweglichen Gegenstände mit vermietet werden. Ein Hotel kann daher nicht mit den Möbeln vermietet werden, ein Restaurant kann zwar in den gemieteten Räumen betrieben werden, darf aber die Einrichtung nicht vom Gebäudeeigentümer mieten oder pachten. Auch kann eine Lagerhalle nicht mit Betriebsvorrichtungen, wie z. B. einem Lastenaufzug, einer Tankanlage oder einem Hochregallager vermietet werden, wenn die Grundstückseigentümerin die Kürzung behalten will. Auch eine Beteiligung der Grundstücksgesellschaft an anderen gewerblich tätigen Gesellschaften – selbst wenn diese ebenfalls nur Grundstücke vermieten – ist schädlich für die Kürzung.
Ein weiterer Hinderungsgrund für die erweiterte Kürzung liegt dann vor, wenn das einzige Grundstück der Gesellschaft im Laufe eines Veranlagungszeitraumes
(i. d. R. das Wirtschaftsjahr) veräußert wird und damit nicht im gesamten Veranlagungszeitraum „eigener Grundbesitz verwaltet“ wurde. Werden aber aus einem größeren Bestand nur gelegentlich einzelne Grundstücke veräußert, sind auch die daraus erzielten Gewinne gewerbesteuerfrei, wenn die Grundstücksverwaltung weiter betrieben wird.
