Zur Mietminderung bei Mängeln: Belästigung durch Marder und Straßenlärm unterschiedlich zu beurteilen

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Das AG Augsburg wies darauf hin, dass ein „Umweltmangel“ nur dann eine Mietminderung rechtfertigt, wenn bei Vertragsschluss festgelegt wird, dass es sich um eine ruhige Wohnung handelt, bei der sich die Umwelteinflüsse während des Mietverhältnisses auch nicht nachteilig verändern und der Vermieter dafür einstehen will. Bei Beeinträchtigung der Mietsache durch Marder kann ein Minderung der Miete gerechtfertigt sein (Az. 72 C 2081/16).

 

AG Augsburg, Pressemitteilung vom 02.05.2017 zum Urteil 72 C 2081/16 vom 27.09.2016 (rkr)

 

 

Die Mieterin einer Dachgeschosswohnung teilte ihrem Vermieter im Sommer 2015 mit, dass ihre Wohnung Mängel habe und sie deshalb die Miete mindere. Zur Begründung gab sie an, dass eine Marderfamilie in den nicht ausgebauten Dachspeicher eingezogen wäre. Die Marderfamilie führe zu einer erheblichen Belästigung durch Lärm und Gestank. Insbesondere in den frühen Morgenstunden seien die Marder aktiv und würden die Nachtruhe stören.

 

Außerdem sei die Verkehrsbelastung durch den Umbau des Königsplatzes und die geänderte Straßenführung vorübergehend stark gestiegen. 

 

Für den Einzug der Marderfamilie minderte die Mieterin die Miete um 10 %, wegen des erhöhten Verkehrsaufkommens um weitere 4,5 %. Ab Frühjahr 2016 zahlte die Mieterin wieder die volle Miete, nachdem die Marderfamilie auszog und die Verkehrsbelastung nicht mehr bestand.

 

 

Der Vermieter akzeptierte die Minderung nicht und verlangte die ausstehende Miete. Nachdem eine Einigung nicht erzielt wurde, verklagte der Vermieter die Mieterin im Mai 2016 vor dem AG Augsburg, Zivilgericht, auf die Nachzahlung von etwa 1.000 Euro.

 

 

Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, der die Bewohnbarkeit einer Mietwohnung erheblich mindert, so hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu bezahlen (§ 536 BGB).

 

 

Tritt im Lauf eines Mietverhältnisses eine nachteilige Einwirkung auf die Mietsache von außen auf, wie. z. B. zunehmender Verkehrslärm, so kann dies ein Mangel der Mietsache sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtfertigt ein solcher sog. „Umweltmangel“ aber nur dann eine Mietminderung, wenn bei Vertragsschluss festgelegt wird, dass es sich um eine ruhige Wohnung handelt, bei der sich die Umwelteinflüsse während des Mietverhältnisses auch nicht nachteilig verändern und der Vermieter dafür einstehen will.

 

 

Eine solche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter fehlte hier, sodass der Mieter zur Mietminderung von 4,5 % nicht berechtigt war und die Mieterin die Miete in Höhe von 150 Euro insoweit nachzahlen musste.

 

 

Die Mietminderung bezüglich der Marderfamilie musste der Vermieter nach dem Urteil des AG Augsburg vom 27.09.2016 dagegen hinnehmen. Marder sind nachtaktive Tiere und stören durch Trippel-, Kratz- und Spielgeräusche die Nachtruhe. Für das Gericht stand daher fest, dass die im Dachspeicher lebenden Marder die ungestörte Nutzung der Dachgeschosswohnung beeinträchtigten. Auch gegen die Höhe der geltend gemachten Mietminderung von 10 % hatte das Gericht keine Einwände und wies die Klage des Vermieters insoweit ab.

 

 

Das Urteil ist rechtskräftig, nachdem der Vermieter seine zunächst eingelegte Berufung im März 2017 zurücknahm.

 

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Quelle: DATEV eG