Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat über die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen den in § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage entschieden, der den Fall betrifft, dass der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den als Verbraucher handelnden Käufer eines Einfamilienhauses tätig wird.

Sachverhalt

Die Klägerin ist als Maklerin tätig. Die Beklagten unterzeichneten eine Courtagevereinbarung mit ihr. Auf Nachweis durch die Klägerin erwarben die Beklagten eine Immobilie, die mit einem Einfamilienhaus nebst Anbau mit Büro und Garage bebaut ist. Die Klägerin war von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden. Dabei war eine Provision vereinbart worden, die von der mit den Beklagten vereinbarten Provision abweicht.

Bisheriger Prozessverlauf

Das Landgericht hat die Klage auf Zahlung der Maklerprovision abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Der Provisionsanspruch sei unbegründet, weil der Vertrag wegen Verstoßes gegen § 656c BGB unwirksam sei. Mit der vom Bundesgerichtshof zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat den Maklervertrag zu Recht als gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam angesehen, weil die Klägerin sich nicht von der Ehefrau des Verkäufers und den als Verbraucher handelnden Käufern eine Provision in gleicher Höhe hat versprechen lassen.

Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem als Verbraucher handelnden Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Der Wohnzweck ergibt sich im Streitfall aus dem vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei gewürdigten Gesamteindruck. Der Annahme, dass das Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung (hier: ein 1/5 der Gesamtfläche umfassender Büroanbau) vorhanden ist.

Der Anwendung des § 656c BGB steht weiter nicht entgegen, dass im Streitfall nicht der Verkäufer, sondern seine Ehefrau den Makler beauftragt hat. Zwar regelt § 656c Abs. 1 BGB lediglich den Fall des Abschlusses eines Maklervertrags zwischen dem Makler und jeweils den Parteien des Kaufvertrags, nicht jedoch den Abschluss des Maklervertrags mit einem Dritten anstelle einer Partei des Kaufvertrags. Diese Vorschrift ist jedoch entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Kaufvertragspartei ein Dritter den Maklervertrag abschließt. Der Zweck des § 656c BGB, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden, ist unabhängig davon berührt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird. Es erweist sich als planwidrige Regelungslücke, dass die Vorschrift des § 656c BGB den Abschluss des Maklervertrags durch einen Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags nicht erfasst.

Hinweis zur Rechtslage

Die maßgebliche Vorschrift lautet:

§ 656c BGB

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

Quelle: Bundesgerichtshof

Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein zur Nichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung führender Verstoß gegen den in § 656d BGB geregelten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns vorliegt, wenn ein Makler allein für den Verkäufer einer Immobilie tätig geworden ist und der Käufer zur Zahlung des vollen Honorars an den Makler verpflichtet wird.

Sachverhalt

Die Kläger erwarben ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück. Mit der Vermittlung des Verkaufs hatte die Verkäuferin das beklagte Maklerunternehmen beauftragt. Für die Vermittlung der Immobilie entstand zugunsten der Beklagten gegenüber der Verkäuferin ein Maklerlohnanspruch in Höhe von 25.000 Euro. Der im Exposé zunächst vorgesehene Kaufpreis wurde um einen Betrag in dieser Höhe reduziert. Zugleich verpflichteten sich die Kläger gegenüber der Beklagten zur Zahlung eines Honorars in gleicher Höhe, das sie nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags bezahlten. Eine Maklerlohnzahlung durch die Verkäuferin erfolgte nicht. Die Kläger verlangen die Rückzahlung des geleisteten Betrags.

Bisheriger Prozessverlauf

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung teilweise abgeändert und die Beklagte zur Zahlung von 12.500 Euro an die Kläger verurteilt.

Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Antrag auf vollständige Stattgabe, die Beklagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung des Rückzahlungsantrags weiter.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Auf die Revision der Kläger hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil unter Zurückweisung der Revision der Beklagten aufgehoben und die dem Rückzahlungsantrag in vollem Umfang stattgebende Entscheidung des Landgerichts wiederhergestellt.

§ 656d BGB ist nicht nur auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander anwendbar, sondern erfasst jegliche Art einer vertraglichen Vereinbarung, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist. Umfasst sind daher auch alle auf eine Verpflichtung zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns gerichteten Vereinbarungen des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrags ist.

Der Anwendbarkeit des § 656d BGB steht es deshalb auch nicht entgegen, dass die Verkäuferin der Immobilie von der Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Maklerlohns gegenüber der Beklagten nicht entbunden war. Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.

Der Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit einer entsprechenden Vereinbarung. Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt. Die Kläger können von der Beklagten daher nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.

Hinweis zur Rechtslage

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 656d BGB

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. […]

§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. […]

Quelle: Bundesgerichtshof

Das Anwaltsparlament beschloss Ende 2024 neue Regelungen für das Ausscheiden aus einer Anwaltssozietät. Das Bundesjustizministerium hat diese nicht beanstandet. Sie können daher zum 01.05.2025 in Kraft treten.

In ihrer Sitzung am 25.11.2024 hat die Satzungsversammlung bei der Bundesrechtsanwaltskammer einen neuen § 32 der Berufsordnung (BORA) beschlossen, der eine Richtschnur für das Ausscheiden von Anwältinnen und Anwälten aus einer Berufsausübungsgesellschaft liefert. Die Regelungen gelten ebenso beim Ausscheiden von Scheingesellschaftern sowie größtenteils auch von angestellten Anwältinnen und Anwälten.

Die neue Regelung ist als „Gebrauchsanweisung“ gedacht, sie adressiert die wichtigsten und häufigsten Streitpunkte beim Ausscheiden aus einer Sozietät oder bei deren Auflösung. Vorrangig sollen die Beteiligten sich in ihren Sozietätsverträgen oder anlässlich des Ausscheidens bzw. der Auflösung auf eine Handhabung einigen oder zumindest mit Vermittlung ihrer zuständigen Rechtsanwaltskammer eine einvernehmliche Lösung erreichen. Gelingt dies nicht, greift künftig der neue § 32 BORA.

Beschlossen hat die Satzungsversammlung außerdem redaktionelle Änderungen in §§ 26 und 35 BORA und § 26 Fachanwaltsordnung (FAO), die die sprachliche Fassung sowie das Inkrafttreten von Änderungen der Fachanwaltsordnung (FAO) betreffen.

Mit Schreiben vom 17.02.2025 hat das Bundesministerium der Justiz der Bundesrechtsanwaltskammer mitgeteilt, dass gegen die Rechtmäßigkeit der Beschlüsse der 3. Sitzung der 8. Satzungsversammlung vom 25.11.2024 zur Änderung der FAO und der BORA keine Bedenken bestehen. Die Beschlüsse wurden am 27.02.2025 auf der Homepage der Bundesrechtsanwaltskammer veröffentlicht und werden am 01.05.2025 in Kraft treten.

Hintergrund

Die Satzungsversammlung ist ein unabhängiges Beschlussorgan, das organisatorisch bei der BRAK angesiedelt ist. Sie beschließt im Rahmen der Ermächtigung nach § 59b II BRAO die Regeln der Berufsordnung der Rechtsanwälte (BORA) und der Fachanwaltsordnung (FAO). Ihre rund 120 Mitglieder umfassen direkt gewählte Delegierte der regionalen Rechtsanwaltskammern, die Präsidenten der regionalen Rechtsanwaltskammern und den Präsidenten der BRAK. Stimmberechtigt sind jedoch nur die Delegierten der Rechtsanwaltskammern.

Die nächste Sitzung der Satzungsversammlung findet am 26.05.2025 in Berlin statt.

Quelle: Bundesrechtsanwaltskammer, Nachrichten aus Berlin – Ausgabe 5/2025

Am 26. Februar 2025 veröffentlichte der Think Tank des EU-Parlaments eine Ausarbeitung, die sich mit den rechtlichen Unsicherheiten zwischen der DSGVO und dem AI Act im Bereich der algorithmischen Diskriminierung befasst.

Spannungsfeld zwischen AI Act und DSGVO

Der AI Act verfolgt einen risikobasierten Ansatz, bei dem KI-Systeme je nach Gefährdung für Grundrechte eingestuft werden. Für Hochrisiko-Systeme erlaubt Artikel 10(5) AI Act unter bestimmten Bedingungen die Verarbeitung sensibler Daten, sofern dies zur Erkennung und Vermeidung von Diskriminierung notwendig ist (z. B. um Verzerrungen in KI-Trainingsdaten zu erkennen und zu korrigieren, wie es bei generativen AI-Systemen, autonomen Autos, Job-Recruiting-Algorithmen und Kreditbewertungssystemen der Fall sein könnte).

Die DSGVO hingegen sei in dieser Hinsicht strenger, denn Artikel 9 DSGVO schränkt die Verarbeitung sensibler Daten stark ein. Dadurch entstünde eine rechtliche Grauzone, da der AI Act zwar eine solche Verarbeitung erlaubt, aber gleichzeitig betont, dass die DSGVO in Konfliktfällen Vorrang hat.

Herausforderungen und mögliche Lösungsansätze

Ein möglicher Lösungsansatz könne die Anwendung des „erheblichen öffentlichen Interesses“ nach Artikel 9(2)(g) DSGVO sein. Demnach wäre die Verarbeitung personenbezogener Daten gerechtfertigt, wenn sie zur Bekämpfung von Diskriminierung dient und durch Unionsrecht – in diesem Fall den AI Act – legitimiert wird.

Ein Bericht der belgischen Datenschutzbehörde aus September 2024 betont, dass die Korrektur von Verzerrungen in KI-Trainingsdaten mit den Grundprinzipien der DSGVO grundsätzlich vereinbar sei. Damit Artikel 10(5) AI Act mit der DSGVO im Einklang steht, müssten jedoch bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

• Cybersicherheitsmaßnahmen: Notwendig, um Datenlecks zu verhindern.
• DSGVO-Grundsätze: Datenminimierung, Zweckbindung und Datenschutz durch Technikgestaltung müssten eingehalten werden.
• Klare rechtliche Grundlage: Verarbeitung sensibler Daten müsse gerechtfertigt sein.

Zudem könnten Diskriminierungen auch durch die Verarbeitung „normaler“ personenbezogener Daten (z. B. Alter oder Geschlecht) entstehen, die nicht unter Artikel 9 DSGVO fallen. In diesen Fällen erlaubt Artikel 6 DSGVO eine flexiblere Verarbeitung, etwa auf Basis berechtigter Interessen.

Ausblick

Die Unsicherheit über die praktische Anwendung des AI Act in Verbindung mit der DSGVO bleibt weiterhin groß. Angesichts der zunehmenden Nutzung von KI und der damit verbundenen Datenverarbeitung könnte die Einführung von Leitlinien erforderlich sein, um Rechtssicherheit zu schaffen.

Quelle: DATEV eG Informationsbüro Brüssel

Die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abriss der früheren Direktorenvilla der Bundesbank im Moltkeviertel in Essen (Schinkelstraße Nr. 38) darf vollzogen und das Gebäude darf aus denkmalrechtlicher Sicht abgerissen werden. Den gegen die denkmalrechtliche Abrisserlaubnis gerichteten Eilantrag einer Nachbarin hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen mit Beschluss vom 4. März 2025 abgelehnt.

Die Antragstellerin hat keinen denkmalrechtlichen Abwehranspruch gegen die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abriss des Hauses Schinkelstraße Nr. 38, das selbst nicht unter Denkmalschutz steht. Sie wird durch die denkmalrechtliche Abrisserlaubnis offensichtlich nicht in eigenen Rechten verletzt.

Ihr Anfechtungsrecht gegen die denkmalrechtliche Erlaubnis, das auf dem Nachbargrundstück stehende Gebäude abzureißen, ist von vornherein eingeschränkt. Es besteht nur dann, wenn die zu schützende Beziehung zwischen dem Denkmal und seiner engeren Umgebung von einigem Gewicht für den Denkmalwert des Denkmals ist. Zudem muss das umstrittene Vorhaben nach seiner Art und Ausführung zumindest objektiv geeignet sein, den im Erscheinungsbild des Denkmals zum Ausdruck kommenden Denkmalwert erheblich zu beeinträchtigen. Dies erfordert eine wertende Einschätzung, ob das Vorhaben das Denkmal erdrückt, verdrängt, übertönt oder die gebotene Achtung gegenüber den Werten außer Acht lässt, welche das Denkmal verkörpert. Die 16. Kammer des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen hat festgestellt, dass der Abriss des Hauses Schinkelstraße 38 den Denkmalwert des Hauses der Antragstellerin nicht erheblich beeinträchtigt. Das Haus Schinkelstraße 36 ist als Einzeldenkmal unter Schutz gestellt. Das Haus hat nicht in erster Linie wegen seiner städtebaulichen Einbettung in das Moltkeviertel Denkmalwert. Entscheidend für die Unterschutzstellung ist vielmehr die individuelle Gestaltung des Hauses. In der Denkmalkarteikarte ist der Denkmalwert insbesondere mit der besonderen Gestaltung des Hauses begründet, die das Haus bedeutend für die Architekturgeschichte mache. Eine konkrete Beziehung zwischen dem Haus Schinkelstraße 36 und dem Nachbarhaus Schinkelstraße 38 oder anderen benachbarten Häusern wird nicht erwähnt. Zwar heißt es in der Denkmalwertbegründung, das Haus Schinkelstraße 36 sei wichtiger Bestandteil in der städtebaulichen Anlage des Moltkeviertels. Das Erscheinungsbild des Denkmals des Hauses Schinkelstraße 36 wird jedoch durch den Abriss der Hauses Schinkelstraße 38 nicht erheblich beeinträchtigt. Durch den Abriss den Hauses Schinkelstraße 38 wird das Denkmal Schinkelstraße 36 nicht „erdrückt“, „verdrängt“ oder „übertönt“. Die Frage nach denkmalrechtlichen Auswirkungen des geplanten Neubauvorhabens auf den Denkmalwert des Hauses der Antragstellerin war nicht Gegenstand des Verfahrens.

Der Beschluss ist noch nicht rechtskräftig. Der Antragstellerin steht die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu.

Quelle: Verwaltungsgericht Gelsenkirchen

Das Registergericht des Amtsgerichts Hannover hat mit Beschluss vom 03.03.2025 den Antrag der Hannover 96 Sales & Services GmbH & Co. KG auf Bestellung eines Notgeschäftsführers zurückgewiesen.

Nach Auffassung des Registergerichts sind die Voraussetzungen für die Bestellung eines Notgeschäftsführers nicht gegeben, da kein dringender Fall für die Bestellung eines Notgeschäftsführers vorliegt. Ein solcher ist nur dann gegeben, wenn innerhalb einer angemessenen Frist die Gesellschaftsorgane nicht selbst in der Lage sind, den Mangel zu beseitigen oder einem Beteiligten ohne Notgeschäftsführerbestellung Schaden drohen würde.

Die Bestellung eines Notgeschäftsführers stellt dabei einen schwerwiegenden hoheitlichen Eingriff dar.

Funktion der Vorschrift des § 29 BGB ist es nicht, Differenzen innerhalb einer Gesellschaft zu entscheiden. Insbesondere hat die Vorschrift nicht die Funktion, bei Streitigkeiten innerhalb der Gesellschaft anstelle der jeweiligen Gesellschaftsorgane für die Handlungsfähigkeit und somit Wettbewerbsfähigkeit der Gesellschaft zu sorgen.

Nach dem Gesellschaftsvertrag obliegt die Bestellung von Geschäftsführern dem Aufsichtsrat. Dieser ist besetzt und grundsätzlich in der Lage, Beschlüsse zu fassen. Dies umfasst auch die zeitnahe Bestellung eines Geschäftsführers, der die Unterzeichnung und Einreichung der Lizensierungsunterlagen veranlassen kann.

Es ist nach Auffassung des Gerichts nicht ausgeschlossen, dass trotz der Streitigkeiten innerhalb der Gesellschaft – insbesondere im Hinblick auf die übereinstimmenden wirtschaftlichen Interessen der Beteiligten – eine diesbezügliche Einigung bis zum 15.03.2025 möglich ist.

Ein Eingriff des Registergerichts ist somit nicht erforderlich.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Gegen den Beschluss ist die Beschwerde binnen eines Monats möglich. Über eine mögliche Beschwerde entscheidet das Oberlandesgericht Celle.

Quelle: Amtsgericht Hannover