1 Allgemeines

Bei einer Personengesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, gilt nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG die unmittelbare oder mittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes dergestalt, dass innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft. Die Vorschrift fingiert die Übereignung eines zum Vermögen einer Personengesellschaft gehörenden Grundstücks auf eine fiktiv „neue“ Personengesellschaft. Zivilrechtlich liegt kein Rechtsträgerwechsel vor.

2 Personengesellschaft

Personengesellschaften im Sinne des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG sind insbesondere die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die offene Handelsgesellschaft, die Kommanditgesellschaft (einschließlich der GmbH & Co. KG) und die Partnerschaftsgesellschaft. Ausländische Personengesellschaften, deren rechtliche Struktur den inländischen Personengesellschaften entspricht, werden von der Vorschrift erfasst.

3 Vom Tatbestand erfasste Grundstücke

Die Vorschrift des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG ist grundstücksbezogen. Sie erfasst diejenigen Grundstücke, und zwar jedes für sich, die während des Zeitraums, in dem sich der Gesellschafterbestand ändert, durchgängig zum Vermögen der Personengesellschaft gehören. Zum Fünfjahreszeitraum vgl. Tz. 6. Zum Vermögen einer Personengesellschaft gehören die Grundstücke, die der Gesellschaft grunderwerbsteuerrechtlich zuzurechnen sind. Es kommt nicht auf das zivilrechtliche Eigentum oder die bewertungsrechtliche Zurechnung an. Ein Grundstück gehört der Gesellschaft, wenn es ihr im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld aufgrund eines unter § 1 Abs. 1, 2, 3 oder 3a GrEStG fallenden Erwerbsvorgangs grunderwerbsteuerrechtlich zuzurechnen ist. Ein Grundstück gehört nicht mehr zum Vermögen der Gesellschaft, wenn es zwar noch in ihrem Eigentum steht bzw. ihr bewertungsrechtlich zuzurechnen ist, es aber vor Entstehung der Steuerschuld Gegenstand eines Veräußerungsvorgangs im Sinne des § 1 Abs. 1, 3 oder 3a GrEStG war. Grundstücke im Eigentum der Personengesellschaft, an denen sie einem anderen die Verwertungsbefugnis im Sinne des § 1 Abs. 2 GrEStG eingeräumt hat, gehören zu ihrem Vermögen.

4 Anteil am Vermögen der Personengesellschaft

Die von der Gesellschaft erworbenen Grundstücke sind gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter (gesamthänderische Mitberechtigung).

Unter Anteil am Vermögen ist

• die sachenrechtliche Mitberechtigung des Gesellschafters, die sich aus der Stellung als Gesamthänder ableitet, und
• die vermögensmäßige Beteiligung an dem Gesellschaftsgrundstück

zu verstehen. Maßgebend ist die gesellschaftsvertraglich vereinbarte Beteiligung am Vermögen (fest oder variabel), hilfsweise die §§ 722, 734 BGB bzw. §§ 120 bis 122 HGB. Es ist auf den Zeitpunkt der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs im Sinne des § 23 GrEStG abzustellen.

5 Für § 1 Absatz 2a GrEStG relevanter Gesellschafterwechsel

Ein steuerbarer Gesellschafterwechsel im Sinne des § 1 Abs. 2a GrEStG liegt vor, wenn es sich um einen Gesellschafterwechsel dem Grunde nach handelt (Tz. 5.1), der durch einen Neugesellschafter ausgelöst wird (Tz. 5.2), und sich dadurch das Verhältnis der Altgesellschafter zu den Neugesellschaftern zu Lasten der Altgesellschafter verändert (Tz. 5.3).

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  Das vollständige Schreiben finden Sie auf der Homepage des BMF.

Die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9. Dezember 2015 (BStBl I 2016 S. 136), nach denen die Grundsätze des BFH-Urteils vom 9. Juli 2014, a. a. O., im Grunderwerbsteuerrecht nicht anwendbar sind, soweit der Bundesfinanzhof für die Zurechnungsentscheidung einen Rückgriff auf das wirtschaftlichen Eigentum nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO vornimmt, werden aufgehoben.

Dieser Erlass ergeht im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der anderen Länder und ist auf alle offenen Fälle anzuwenden.

Bei eintägigen Reisen in das Ausland ist der entsprechende Pauschbetrag des letzten Tätigkeitsortes im Ausland maßgebend. Bei mehrtägigen Reisen in verschiedenen Staaten gilt für die Ermittlung der Verpflegungspauschalen am An- und Abreisetag sowie an den Zwischentagen (Tage mit 24 Stunden Abwesenheit) im Hinblick auf § 9 Abs. 4a Satz 5 2. Halbsatz EStG insbesondere Folgendes:

• Bei der Anreise vom Inland in das Ausland oder vom Ausland in das Inland jeweils ohne Tätigwerden ist der entsprechende Pauschbetrag des Ortes maßgebend, der vor 24 Uhr Ortszeit erreicht wird.
• Bei der Abreise vom Ausland in das Inland oder vom Inland in das Ausland ist der entsprechende Pauschbetrag des letzten Tätigkeitsortes maßgebend.
• Für die Zwischentage ist in der Regel der entsprechende Pauschbetrag des Ortes maßgebend, den der Arbeitnehmer vor 24 Uhr Ortszeit erreicht.

Siehe dazu auch Rz. 51 des BMF-Schreibens vom 24. Oktober 2014 (BStBl I S. 1412).

Schließt sich an den Tag der Rückreise von einer mehrtägigen Auswärtstätigkeit zur Wohnung oder ersten Tätigkeitsstätte eine weitere ein- oder mehrtägige Auswärtstätigkeit an, ist für diesen Tag nur die höhere Verpflegungspauschale zu berücksichtigen. Im Übrigen, insbesondere bei Flug- und Schiffsreisen, ist R 9.6 Abs. 3 LStR zu beachten.

Zur Kürzung der Verpflegungspauschale gilt Folgendes:

Bei der Gestellung von Mahlzeiten durch den Arbeitgeber oder auf dessen Veranlassung durch einen Dritten ist die Kürzung der Verpflegungspauschale i. S. d. § 9 Abs. 4a Satz 8 ff. EStG tagesbezogen vorzunehmen, d. h. von der für den jeweiligen Reisetag maßgebenden Verpflegungspauschale (s. o.) für eine 24-stündige Abwesenheit (§ 9 Abs. 4a Satz 5 EStG), unabhängig davon, in welchem Land die jeweilige Mahlzeit zur Verfügung gestellt wurde.

Beispiel:

Der Ingenieur I kehrt am Dienstag von einer mehrtägigen Auswärtstätigkeit in Straßburg (Frankreich) zu seiner Wohnung zurück. Nachdem er Unterlagen und neue Kleidung eingepackt hat, reist er zu einer weiteren mehrtägigen Auswärtstätigkeit nach Kopenhagen (Dänemark) weiter. I erreicht Kopenhagen um 23 Uhr. Die Übernachtungen – jeweils mit Frühstück – wurden vom Arbeitgeber im Voraus gebucht und bezahlt.

Für Dienstag ist nur die höhere Verpflegungspauschale von 39 Euro (Rückreisetag von Straßburg: 34 Euro, Anreisetag nach Kopenhagen 39 Euro) anzusetzen. Aufgrund der Gestellung des Frühstücks im Rahmen der Übernachtung in Straßburg ist die Verpflegungspauschale um 11,60 Euro (20 Prozent der Verpflegungspauschale Kopenhagen für einen vollen Kalendertag: 58 Euro) auf 27,40 Euro zu kürzen.

Die festgesetzten Beträge für die Philippinen gelten auch für Mikronesien, die Beträge für Trinidad und Tobago gelten auch für die zu dessen Amtsbezirk gehörenden Staaten Antigua und Barbuda, Dominica, Grenada, Guyana, St. Kitts und Nevis St. Lucia, St. Vincent und Grenadinen sowie Suriname. Zur Vereinfachung werden die Länder Mikronesien, Antigua und Barbuda, Dominica, Grenada, Guyana, St. Kitts und Nevis St. Lucia, St. Vincent und Grenadinen, Suriname mit den entsprechenden Werten weiterhin in der Übersicht aufgeführt.

Für die in der Bekanntmachung nicht erfassten Länder ist der für Luxemburg geltende Pauschbetrag maßgebend, für nicht erfasste Übersee- und Außengebiete eines Landes ist der für das Mutterland geltende Pauschbetrag maßgebend.

Die Pauschbeträge für Übernachtungskosten sind ausschließlich in den Fällen der Arbeitgebererstattung anwendbar (R 9.7 Abs. 3 LStR und Rz. 123 des BMF-Schreibens vom 24. Oktober 2014, BStBl I S. 1412). Für den Werbungskostenabzug sind nur die tatsächlichen Übernachtungskosten maßgebend (R 9.7 Abs. 2 LStR und Rz. 112 des BMF-Schreibens vom 24. Oktober 2014, BStBl I S. 1412); dies gilt entsprechend für den Betriebsausgabenabzug (R 4.12 Abs. 2 und 3 EStR).

Dieses Schreiben gilt entsprechend für doppelte Haushaltsführungen im Ausland (R 9.11 Abs. 10 Satz 1, Satz 7 Nr. 3 LStR und Rz. 107 ff. des BMF-Schreibens vom 24. Oktober 2014, BStBl I S. 1412).

Dieses Schreiben wird im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht.

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  Das vollständige Schreiben finden Sie auf der Homepage des BMF.

Dieses Schreiben wird im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht.

Die Bankkontoinformationen (Kontoinhaber, IBAN, etc.) befinden sich in zentralen Bankkontoregistern bzw. Datenabfragesystemen, die die Mitgliedstaaten gemäß der Vierten Geldwäsche-Richtlinie (EU) 2015/849 zum Zweck der schnellen Identifizierung von Inhabern von Bank- und Zahlungskonten sowie Tresorfächern einrichten müssen. Jedoch können die meisten der für die Strafverfolgung zuständigen nationalen Behörden/Stellen nicht direkt auf die in den zentralen Registern/Systemen liegenden Bankkontoinformationen zugreifen. Der Vorschlag sieht vor, dass von den Mitgliedstaaten benannte zuständige Behörden (u. a. Steuer- und Korruptionsbekämpfungsbehörden, Vermögensabschöpfungsstellen) einen Direktzugriff erhalten (indirekt: Europol über nationale Europol-Stellen).

Des Weiteren soll die Zusammenarbeit zwischen den zentralen Meldestellen (untereinander) und den zuständigen Behörden verbessert werden. Die Richtlinie regelt, unter welchen Bedingungen die zentralen Meldestellen und die zuständigen Behörden (und Europol) Finanzinformationen, -analysen, Strafverfolgungsinformationen voneinander anfordern können und zu welchen Straftaten die zentralen Meldestellen im Einzelfall Informationen untereinander austauschen können.

Finanzinformationen sind alle Arten von Informationen oder Daten, die zur Verhütung/Aufdeckung/Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung von den Meldestellen geführt werden. Es kann sich aber auch um Informationen/Daten handeln, die von Verpflichteten (z. B. Steuerberatern) zu den genannten Zwecken geführt werden und die den Meldestellen ohne Zwangsmaßnahmen nach nationalem Recht zur Verfügung stehen. Der Richtlinien-Vorschlag enthält aber keine Rechtsgrundlage, die einen Zugriff auf die Informationen/Daten der Verpflichteten ermöglicht.

Am 21.11.2018 hat der Rat seine Verhandlungsposition zum Richtlinienvorschlag der EU-Kommission festgelegt. Die Verhandlungen zwischen dem Rat und dem EU-Parlament werden beginnen, sobald das EU-Parlament ebenfalls seinen Standpunkt festgelegt hat.

Die Richtlinie wird voraussichtlich bis 2021 in nationales Recht umzusetzen sein.

Ausgangslage

Die Grundsteuer kommt ausschließlich den Kommunen zugute und ist mit rund 14 Mrd. Euro eine ihrer wichtigsten Finanzierungsquellen. Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die Wertermittlung für die Grundsteuer als nicht mit dem Grundgesetz vereinbar erklärt. Hauptkritikpunkt war, dass die zugrunde gelegten Werte die tatsächlichen Wertentwicklungen nicht mehr in ausreichendem Maße widerspiegeln. Die bisher verwendeten Einheitswerte stammen von 1964 (alte Länder) bzw. 1935 (neue Länder). Spätestens bis 31. Dezember 2019 muss der Gesetzgeber eine Neuregelung treffen, die eine realitätsgerechte Besteuerung, auch im Verhältnis der Grundstücke zueinander, gewährleistet. Für die administrative Umsetzung der Steuer hat das Gericht eine weitere Frist, bis 31. Dezember 2024, gesetzt.

Angesichts der existenziellen Bedeutung der Grundsteuer für die Kommunen hat Bundesfinanzminister Olaf Scholz zugesagt, zügig eine Lösung zu erarbeiten, die folgende Ziele erreicht:

• Verfassungsfeste Lösung, die das aktuelle Aufkommen für die Kommunen sichert
• Sozial gerechte Lösung, die die Steuerzahlungen fair verteilt
• Beachtung des Rechts der Kommunen, die kommunalen Hebesätze selbstständig zu bestimmen

Für die anstehenden Diskussionen mit den Ländern bringt das BMF zwei unterschiedliche Bewertungsansätze ein:

• Ein wertunabhängiges Modell, das an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude ansetzt. Die Gebäudefläche soll dabei in einem vereinfachten Verfahren bestimmt werden, das sich z. B. an den Geschossflächen orientiert. Auf die so ermittelten Flächen von Grund und Boden sowie Gebäuden werden anschließend besondere Faktoren angewendet, die nach der Art der Gebäudenutzung unterscheiden (und für Wohngebäude niedriger ausfallen als für Geschäftsgebäude). Die Werte der Grundstücke und der Gebäude bleiben bei diesem Modell unberücksichtigt. Dieses Modell basiert auf vergleichsweise einfachen Berechnungen. Es führt im Ergebnis aber dazu, dass für Immobilien, die zwar ähnliche Flächen aufweisen, sich im Wert aber deutlich unterscheiden, ähnliche Grundsteuerzahlungen fällig würden (Bsp.: Villa im hochpreisigen Zentrum und ein gleich großes Einfamilienhaus am Rande einer Großstadt).
• Ein wertabhängiges Modell, das am tatsächlichen Wert einer Immobilie ansetzt. Dazu sind die Werte von Grund und Boden sowie von Gebäuden anhand bestimmter vereinfachter Verfahren zu ermitteln. Das wertabhängige Modell sorgt dafür, dass vergleichbare Immobilien auch ähnlich besteuert werden. Damit liegt es näher an den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts für eine realitätsgerechte Besteuerung der Grundstücke auch im Verhältnis zueinander.

Bei der Bewertung der verschiedenen Reformoptionen ist zu beachten: In jedem Modell, das die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umsetzt, müssen sämtliche Grundstücke neu bewertet werden. Dies geht zwangsläufig mit Änderungen der Steuerzahlungen einzelner Steuerschuldnerinnen und -Schuldner einher. Dies gilt auch dann, wenn sich das Grundsteueraufkommen durch die Reform insgesamt nicht erhöht, d. h. wenn sich Be- und Entlastungen insgesamt ausgleichen. Deshalb geht es vor allem darum, diese Veränderungen sozial gerecht zu verteilen und zusätzliche Belastungen Einzelner entsprechend zu begrenzen. Dieses Ziel lässt sich aus Sicht des Bundesfinanzministeriums besser mit dem wertabhängigen Modell erreichen, bei dem zudem keine Verfassungsänderung notwendig ist.

Konkret: Eckpunkte zum wertabhängigen Modell

In diesem Modell bleibt es beim dreistufigen Verfahren, um die Grundsteuer zu berechnen: Zunächst wird der Grundstückswert ermittelt, dann der Steuermessbetrag festgesetzt und schließlich erfolgt die Grundsteuerfestsetzung durch Anwendung des kommunalen Hebesatzes.

Die durch das Bundesverfassungsgerichtsurteil nötige Reform der Grundsteuer bezieht sich auf die Ermittlung des Grundstückswerts. Unter Beachtung der Vorgaben aus Karlsruhe schlägt das BMF vor, die bisher für die Grundsteuer geltenden Bewertungsverfahren zur Ermittlung der Grundstückswerte zu modernisieren und die Steuermesszahlen anzupassen. Er bleibt bei der Bewertung von Grund und Boden sowie der darauf befindlichen Gebäude. Konkret sieht der Vorschlag des BMF vor:

• Für unbebaute Grundstücke bleibt das Bewertungsverfahren weitgehend gleich. Der Grundstückswert ergibt sich durch Multiplikation der Fläche mit dem aktuellen (ortsbezogenen) Bodenrichtwert.
• Bei bebauten Grundstücken erfolgt die Bewertung grundsätzlich im sog. Ertragswertverfahren. Der Ertragswert wird im Wesentlichen auf Grundlage tatsächlich vereinbarter Nettokaltmieten ermittelt, unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes und des abgezinsten Bodenwertes. Bei Wohngebäuden, die von Eigentümerinnen und Eigentümern selbst genutzt werden, wird eine fiktive Miete angesetzt, die auf Daten des Statistischen Bundesamts basiert und nach regionalen Mietenniveaus gestaffelt wird. Dadurch wird verhindert, dass außerordentliche Steigerungen des Mietenniveaus im Umfeld der eigenen Wohnung die Grundsteuer unverhältnismäßig erhöhen.
• Nichtwohngrundstücke – wie z. B. besondere Geschäftsgrundstücke – können häufig mangels vorhandener Mieten nicht im Ertragswertverfahren bewertet werden. Für diese gilt ein Verfahren, das die Herstellungskosten des Gebäudes als Ausgangsbasis nimmt und ebenfalls den Wert des Grundstücks mitberücksichtigt. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe erfolgt die Bewertung in einem speziellen Verfahren.
• Die Grundstückswerte sollen alle sieben Jahre aktualisiert werden. Dazu sollen die Eigentümerinnen und Eigentümer insbesondere Angaben über die Gebäudefläche und die Höhe der Nettokaltmiete machen. Gleiches gilt bei relevanten baulichen Veränderungen in der Zwischenzeit. Die eigentliche Wertfeststellung nimmt dann das Finanzamt vor. Die Wertberechnung beruht auf relativ wenigen, leicht festzustellenden Größen, so dass der Verwaltungsaufwand beherrschbar ist.

Im Ergebnis wird die Neubewertung dazu führen, dass die tatsächliche Wertentwicklung der Grundstücke seit 1935 bzw. 1964 nachgeholt wird. Ohne weitere Änderungen an der Berechnung würde dies zu einem deutlichen Anstieg des gesamten Grundsteueraufkommens führen. Um dies zu verhindern und das Ziel der Aufkommensneutralität zu erreichen, werden die – im ersten Schritt – ermittelten Grundstückswerte in einem zweiten Schritt durch die radikale Absenkung der sog. Steuermesszahl korrigiert, die bundeseinheitlich festgelegt wird. Dabei wird gegenwärtig noch geprüft, ob für große Städte mit besonders hoher Wertentwicklung in einzelnen Stadtteilen/Quartieren eine zusätzliche Ausgleichskomponente notwendig ist. Damit wird die Voraussetzung geschaffen, dass das bundesweite Gesamtaufkommen der Grundsteuer weitgehend konstant bleibt, trotz höherer Grundstückswerte.

Das Grundsteueraufkommen der einzelnen Kommunen kann sich allerdings nach den ersten beiden Schritten verändern. Die Kommunen haben es aber in der Hand – in einem dritten Schritt – durch die Anpassung der Hebesätze, Aufkommensneutralität in ihren Gemeinden sicherzustellen. Der Bund hat keine Möglichkeit, dies durch Festlegung bundeseinheitlicher Werte zu gewährleisten.

Im Ergebnis werden mit dem Reformmodell zwei zentrale Ziele erreicht:

• Der gesetzliche Rahmen wird gemäß den Vorgaben des Verfassungsgerichts modernisiert, ohne ein völlig neues System der Besteuerung von Grundvermögen zu schaffen. Dies verringert das Risiko struktureller Verwerfungen oder Anwendungsprobleme in der Praxis und schafft Planungssicherheit für Kommunen und Steuerschuldnerinnen und Steuerschuldner. Zugleich wird dadurch die Grundlage für ein in Zukunft elektronisches Besteuerungsverfahren geschaffen.
• Es wird eine rechtssichere und sozial gerechte Bemessungsgrundlage geschaffen, da die Besteuerung im Wesentlichen die tatsächlichen Mieten zu Grunde legt. Sie spiegeln in der Regel die Werthaltigkeit einer Wohnung wider, wodurch hochpreisige Wohnungen und gute Lagen höher besteuert werden. Außerdem schützt dies langjährige Mieterinnen und Mieter vor drastischen Anstiegen der Nebenkosten (durch eine umgelegte Grundsteuer).

Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterung mit den obersten Finanzbehörden der Länder wird im Umsatzsteuer-Anwendungserlass vom 1. Oktober 2010, BStBl I S. 846, der zuletzt durch das BMF-Schreiben vom 4. Oktober 2018 – III C 2 – S-7200 / 08 / 10005 :002, BStBl I Seite 1090, geändert worden ist, Abschnitt 4.14.4 wie folgt geändert:

1. Absatz 9a wird wie folgt geändert:

aa) In Satz 1 wird das Wort „regelmäßigen“ gestrichen.

bb) In Satz 2 wird der Klammerzusatz wie folgt gefasst:

„(vgl. BFH-Urteile vom 8. 3. 2012, V R 30/09, BStBl II S. 623 und vom 26. 7. 2017, XI R 3/15, BStBl 2018 II S. XXX)“

2. Absatz 12 Nr. 2 wird wie folgt gefasst:

„2. Heileurythmistinnen und Heileurythmisten (BFH-Urteil vom 11. 11. 2004, V R 34/02, BStBl 2005 II S. 316); etwas anderes gilt, wenn diese den Nachweis ihrer beruflichen Qualifikation durch die Teilnahmeberechtigung an einem Vertrag zur Integrierten Versorgung erbringen (vgl. Absatz 9a);“

Die Grundsätze dieses Schreibens sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Für Umsätze, die bis zum 31. Dezember 2018 erbracht werden, wird es nicht beanstandet, wenn der Unternehmer seine Leistungen abweichend von den o. g. Ausführungen umsatzsteuerpflichtig behandelt bzw. behandelt hat.

Dieses Schreiben wird im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht.

Die Sachverständigen begrüßten im Ergebnis zwar grundsätzlich das Ziel der Bundesregierung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Diskussion in der öffentlichen Anhörung war aber dennoch sehr vielschichtig. Sie beinhaltete konkrete Einzelfragen, z. B. ob die angedachte Höchstgrenze für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 3.000 Euro pro Quadratmeter zur Inanspruchnahme der Sonderabschreibung realistisch sei. Aber auch Grundsätzliches, z. B. ob die Regelung eine EU-Beihilfe darstelle, wie es der Gesetzgeber annimmt, wurde beleuchtet. Die zentrale Frage war, ob die geplante Sonderabschreibung der richtige Weg ist, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen:

Probleme der zeitlichen Befristung der Sonderabschreibung

Einer der Kritikpunkte der Sachverständigen betraf die zeitlich begrenzte Förderung. Klaus-Peter Hesse (ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.) monierte: In Zeiten einer konjunkturellen Hochphase könne eine zeitlich begrenzte Sonderabschreibung zu steigenden Baupreisen führen. Er plädiere daher für längerfristige Maßnahmen. RA Carsten Rothbart (Zentralverband des Deutschen Handwerks) schloss sich dieser Kritik an. Zudem wäre es für Betriebe angesichts des vorherrschenden Fachkräftemangels wohl kaum möglich, genügend Personal zu finden, um eine höhere Nachfrage bedienen zu können. Ein wirkungsvolles Instrument bedürfe daher eines langfristigen Regelungsrahmens, um Planungssicherheit für einen Kapazitätsaufbau zu geben.

Administrierbarkeit der Förderung

Ferner forderten die Sachverständigen eine administrierbar ausgestaltete Förderung. Nach den Plänen der Bundesregierung muss der Begünstigte im Falle einer Veräußerung innerhalb der 10-Jahresfrist nachweisen, dass der Erwerber weiter zu fremden Wohnzwecken vermietet. Hier forderte RAin/StBin Sylvia Mein (DStV), dass eine einfache privatschriftliche Bestätigung des Erwerbers über die Nutzung zu fremden Wohnzwecken als Nachweis ausreichen müsse. Ein solches Dokument würde für den Begünstigten die geringste administrative Belastung bedeuten und ihn somit nicht in seiner Motivation behindern, in neue Wohnungen zu investieren. Dies würde dem Ziel des Gesetzes zuwiderlaufen.

Nicht ganz nachvollziehbar sei, so Mein, warum der Bundesrat die Veräußerung der neuen Wohnung innerhalb 10-Jahresfrist generell als Missbrauchstatbestand einführen möchte, was zur Rückgängigmachung der Sonderabschreibung führen würde. Schließlich breche ein Verkauf zivilrechtlich nicht bestehende Mietverträge (§ 566 BGB). Der Veräußerer würde in solchen Fällen mit den Zinsen auf Steuernachforderungen belastet. Eine solche Belastung müsste zumindest für Härtefälle ausgeschlossen werden, wie bei einem Verkauf in wirtschaftlicher Notsituation oder in Erbfällen.

Auch sah Mein die Anregung des Bundesrats einer Mietendeckelung, die auch vom Deutschen Mieterbund e.V. aufgegriffen wurde, kritisch. Für eine solche Diskussion fehle derzeit ein geeigneter Maßstab. Der in der Anhörung ins Feld geführte Mietspiegel sei beispielsweise gänzlich ungeeignet. Für Deutschland existiere ein solcher nicht flächendeckend. Zudem seien die Daten zum Teil veraltet. Eine rechtssichere und justiziable Bestimmung einer als zulässig anerkannten Miete sei daher kaum möglich.

Denkbare Alternativen zur Sonderabschreibung

In der Diskussion hinterfragten die Sachverständigen an mehreren Stellen, ob der Gesetzentwurf zur Zielerreichung tatsächlich geeignet sei. Dr. Claus Michelsens (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung Berlin e.V.) bezweifelte beispielsweise, ob tatsächlich bezahlbarer Wohnraum dort geschaffen werden könne, wo er benötigt würde. Vielmehr fürchte er hohe Mitnahmeeffekte und räumliche Fehllenkungen. Seiner Meinung nach wäre die Gewährung von Zuschüssen oder auch Kreditabsicherungen als Eigenkapitaläquivalent zielführender. So könnte ein Anreiz für Investitionen geschaffen werden, die andernfalls aufgrund fehlenden Eigenkapitals scheitern würden.

Auch WP/StB Ingeborg Esser (GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) schlug einen alternativen Investitionsanreiz vor. Wichtig seien langfristige Signale, die das Baugewerbe motivieren würden, ihre Kapazitäten nachhaltig zu erweitern. Realisierbar sei dies durch die Anhebung der steuerlichen Normalabschreibung von bisher 2 % auf 3 %. Insbesondere die zunehmend verschärften energetischen Anforderungen reduzierten die mittlere Nutzungsdauer im modernen Wohnungsbau und sprächen für eine solche Anpassung.

• www.dstv.de

Wie es in dem Änderungsantrag zum Mieterstrom heißt, waren Wohnungsbaugenossenschaften und -vereine bisher steuerfrei, soweit sie Einnahmen aus der Überlassung eigener Wohnungen an Genossen oder Vereinsmitglieder erzielen. Übrige Tätigkeiten würden der Steuerpflicht unterliegen. Würden die Einnahmen aus der übrigen Tätigkeit höher als zehn Prozent der Gesamteinnahmen werden, entfalle die Steuerbefreiung ganz. Zwar wurde bereits eine Regelung für Mieterstrom eingeführt, doch könne die Zehn-Prozent-Regelung die Bereitschaft der Wohnungsgenossenschaften und -vereine mindern, sich an der Solarstromerzeugung zu beteiligen und Mieterstrom anzubieten. Nach der Neuregelung bleibt ein Überschreiten der Zehn-Prozent-Grenze unschädlich, wenn Mieterstrommodelle die Ursache dafür sind. Die Einnahmen aus diesen Stromlieferungen dürfen aber nicht 20 Prozent der Gesamteinnahmen übersteigen.

Der eigentliche Gesetzentwurf sieht die Einführung einer bis Ende des Jahres 2021 befristete Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr vor. Die Sonderabschreibung soll zusätzlich zur bestehenden linearen Abschreibung gewährt werden. Die Kosten werden von der Regierung für das Jahr 2020 mit fünf Millionen Euro, für das Jahr 2021 mit 95 Millionen Euro und für 2022 mit 310 Millionen Euro angegeben. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, um den Bau bezahlbarer Mietwohnungen anzuregen. Gefördert werden mit der Sonderabschreibung aber auch Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Außerdem muss die Wohnung im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Per Änderungsantrag der Koalitionsfraktionen wurde eine Sonderabschreibung für Wohnungen, die nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen dienen, ausgeschlossen.