Der BGH hat klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt.
BGH, Pressemitteilung vom 28.09.2011
zum Urteil VIII ZR 294/10 vom 28.09.2011
Der Bundesgerichtshof hat am 28.09.2011
eine Entscheidung zur zulässigen Höhe der Anpassung von
Betriebskostenvorauszahlungen getroffen.
Die Kläger sind Mieter, die
Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 06.03.2009
rechnete die Beklagte über die Betriebs – und Heizkosten für das Kalenderjahr
2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der
Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen
Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der
Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von
10 % auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Kläger sind der Erhöhung
der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages
entgegengetreten. Ihre insoweit erhobene negative Feststellungsklage hat in den
Vorinstanzen Erfolg gehabt.
Die dagegen gerichtete Revision der
Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht
zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seiner Entscheidung
klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann
angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich
tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage
für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte
Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu
erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes
besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende
Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten
„Sicherheitszuschlag“ von 10 %.
Quelle: BGH
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