Immobilienentwicklung: Streit um Grundstückskauf und Baugenehmigung
Grundsätzlich sind die Parteien eines schwebend unwirksamen Vertrages verpflichtet, alles für das Wirksamwerden des Vertrages zu tun. Die Treuepflicht geht aber nicht so weit, dass zur Herbeiführung einer Bedingung – hier einer behördlichen Genehmigung – nicht vertragsgegenständliches Vermögen (hier ein weiteres Grundstück) einzusetzen ist, beschloss das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit heute veröffentlichter Entscheidung.
Die Klägerin nimmt die beklagte Immobilienentwicklungsgesellschaft auf Erteilung einer Löschungsbewilligung für eine Vormerkung in Anspruch. Die Beklagte hatte von der Klägerin ein Grundstück im Außenbereich einer Gemeinde im Hochtaunuskreis für 1,3 Mio. Euro gekauft. Der 2018 abgeschlossene Kaufvertrag stand unter der aufschiebenden Bedingung u. a. der Erteilung einer Baugenehmigung. Derzeit handelt es sich um eine Grünfläche mit Steinbruch. Die Beklagte wollte das Grundstück entwickeln und bebauen. Eine Verkehrsanschließung, die Voraussetzung für die Baugenehmigung ist, fehlte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die von der Beklagten beabsichtigte Erschließung ließ sich nachfolgend nicht realisieren. Nach dem 2022 verabschiedeten Entwicklungskonzept der Gemeinde war nur eine Erschließung über ein weiteres Grundstück der Klägerin möglich. Dieser Nutzung stimmte die Klägerin jedoch nicht zu und trat vom Kaufvertrag zurück.
Die Klägerin begehrte nachfolgend die Löschung der zugunsten der Beklagten eingetragenen Vormerkung. Das Landgericht verurteilte die Beklagte antragsgemäß. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hatte auch nach Auffassung des zuständigen 3. Zivilsenats des OLG keinen Erfolg. Die Klägerin könne die Löschung der Vormerkung verlangen, da der gesicherte vertragliche Anspruch auf Übertragung des Grundstückeigentums nicht mehr bestehe, führte er aus. Die Leistungspflicht sei durch den Rücktritt entfallen. Der Klägerin sei ein Festhalten an dem Vertrag nicht mehr zumutbar. Zwar seien die Parteien eines schwebend unwirksamen Vertrages grundsätzlich verpflichtet, sich um das Wirksamwerden des Vertrages zu bemühen. Diese Treuepflicht ende jedoch, wenn wegen des Eintritts außergewöhnlicher neuer Umstände das Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar sei. Dieser neue Umstand liege hier darin, dass die Erschließung des Grundstücks auf Basis der – vier Jahre später erfolgten – gemeindlichen Planung nur unter Nutzung eines weiteren Grundstücks der Klägerin erfolgen könne.
Die Rücksichtnahmepflicht eines Vertragspartners auf die Rechte der Gegenseite gehe nicht so weit, „dass zur Förderung des Vertragszwecks der Einsatz erheblichen, nicht vertragsgegenständlichen Vermögens geschuldet ist“, führte der Senat weiter aus. Dies wäre hier jedoch der Fall, da die Klägerin sich an der Erschließung des Grundstücks durch Duldung der Nutzung ihres weiteren Grundstücks hätte beteiligen müssen. Fünf Jahre nach Vertragsabschluss sei damit absehbar gewesen, dass die Gemeinde ohne ein unzumutbares Vermögensopfer der Klägerin nicht mehr positiv über die Genehmigung entscheiden würde.
Die Beklagte hat ihre Berufung nach einem Hinweisbeschluss des Senats zurückgenommen. Damit ist die Entscheidung des Landgerichts rechtskräftig (Urteil vom 26.03.2025, Az. 2-23 O 193/20).
Quelle: Oberlandesgericht Frankfurt am Main