Der Bundesrat hat am 14. Februar 2025 beschlossen, einen eigenen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse beim Bundestag einzubringen.

Bestehende Regelung läuft aus

Die Mietpreisbremse gilt seit dem Jahr 2015 und läuft nach aktueller Rechtslage zum 31. Dezember 2025 aus. Mit seinem Vorstoß möchte der Bundesrat dieses Instrument bis zum 31. Dezember 2029 verlängern.

Im Kern regelt die Mietpreisbremse, dass die Miete bei der Neu- und Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Dies gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, also zum Beispiel dort, wo Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt oder die Bevölkerung besonders stark wächst, ohne dass der Wohnungsneubau damit Schritt hält. Welche Gebiete dazu gehören, legen die jeweiligen Landesregierungen fest.

Wohnungsmärkte weiterhin angespannt

Die Länder begründen ihre Gesetzesinitiative mit weiter steigenden Mieten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage. Eine spürbare Entspannung der Wohnungsmärkte sei trotz staatlicher Investitionen in neuen Wohnraum noch nicht eingetreten und auch nur langfristig zu erwarten. Ein Auslaufen der Mietpreisbremse Ende 2025 ließe die Mieten weiter steigen. Zusammen mit den hohen Energiekosten und der Inflation würden Durchschnittsverdiener – insbesondere Familien – aus ihren Wohnvierteln verdrängt. Daher sei das Instrument weiter zu verlängern.

Verfassungsrechtliche Anforderungen

Der Gesetzentwurf enthält zudem eine neue Begründungspflicht für die Länder: Wenn eine Landesregierung erneut für ein Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt feststellen möchte, muss sie erklären, was bisher dagegen unternommen wurde und warum die Maßnahme dennoch weiterhin erforderlich ist. Dies und die Befristung bis zum Jahr 2029 sollen die verfassungsrechtlichen Anforderungen, die das Bundesverfassungsgericht zur Mietpreisbremse formuliert hat, erfüllen.

Über die Bundesregierung in den Bundestag

Der Gesetzentwurf wird zunächst der Bundesregierung zugeleitet. Sie kann innerhalb von sechs Wochen eine Stellungnahme dazu abgeben. Danach ist der Gesetzentwurf an den Bundestag weiterzuleiten.

Quelle: Bundesrat

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf der Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungseigentumsrechts in zwei Verfahren weitere Vorgaben zu den Voraussetzungen gemacht, unter denen die Wohnungseigentümer eine von einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostentragung beschließen können.

Verfahren V ZR 236/23

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zu der Anlage gehört eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1971 ordnet die Nutzung der Stellplätze ausschließlich bestimmten Wohneinheiten zu. Zudem regelt die Gemeinschaftsordnung, dass die Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in und an der Garagenhalle ausschließlich von diesen Wohneinheiten zu tragen sind. Die Einheit der Klägerin verfügt nicht über ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz. Im April 2022 beschlossen die Wohnungseigentümer, das Dach der Garage sanieren zu lassen und die damit verbundenen Kosten auf sämtliche Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile umzulegen.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Anfechtungsklage, der das Amtsgericht stattgegeben hat. Nachdem ihre Berufung ohne Erfolg geblieben ist, verfolgt die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat der Revision stattgegeben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Nach der Gemeinschaftsordnung sind die bei der Sanierung des Tiefgaragendaches entstehenden Kosten nur von den Einheiten mit Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz zu tragen. Die beschlossene Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen führt dazu, dass auch Wohnungseigentümer ohne Stellplatz – wie die Klägerin – für die Sanierung des Tiefgaragendachs zahlen müssen; der Beschluss sollte die in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte objektbezogene Kostentrennung zwischen Gebäude und Tiefgarage gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG konstitutiv ändern. Die erforderliche Beschlusskompetenz besteht – wie der Bundesgerichtshof in der Sache V ZR 81/23 bereits entschieden hat – auch dann, wenn der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem – wie hier – Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden.

Da das Landgericht entgegen dieser – erst nach Erlass des angefochtenen Urteils ergangenen – Rechtsprechung die Beschlusskompetenz verneint hatte, hat der Bundesgerichtshof das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

Nunmehr wird das Landgericht klären müssen, ob die Beschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen; zu prüfen ist dies nur dann, wenn – wie hier – innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist Klage gegen die Beschlüsse erhoben worden ist. Zu der insoweit erforderlichen Prüfung von Anfechtungsgründen hat der Bundesgerichtshof nähere Vorgaben gemacht. Inwieweit es bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, durch Beschluss auch die zuvor kostenbefreiten Wohnungseigentümer an den auf einen der Gebäudeteile entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen, war bislang ungeklärt. Nach dem bis zum 30. November 2020 geltenden Recht waren derartige Beschlüsse schon mangels Beschlusskompetenz ohne Weiteres nichtig. Der Bundesgerichtshof hat zu der neuen Rechtslage nun entschieden, dass es bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an den auf diesen Gebäudeteil (hier der Tiefgarage) entfallenden Kosten zu beteiligen. Denn in typisierender Betrachtung ist davon auszugehen, dass die vereinbarte Kostentrennung für die konkrete Anlage grundsätzlich angemessen ist. Regelmäßig wird die objektbezogene Kostentrennung nämlich deshalb vereinbart, weil sich Gebrauch bzw. Gebrauchsmöglichkeiten besonders stark unterscheiden, wie es insbesondere in Anlagen mit unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen oder in Mehrhausanlagen der Fall ist. Daher bedarf es in dieser Fallkonstellation – anders als bei üblichen Beschlüssen über die Änderung der Kostenverteilung – eines sachlichen Grundes, damit die Kosten auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden dürfen.

Wann ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer besteht, hängt von der jeweiligen Fallgestaltung ab und lässt sich nicht abschließend vorgeben. In dem hier zu entscheidenden Fall könnte es jedenfalls ausreichend sein, wenn die Kosten der Beseitigung von Schäden dienen, die von dem übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren. Ebenso kann ein sachlicher Grund gegeben sein, wenn sich das Problem, für dessen Beseitigung die Kosten anfallen, auf die gesamte Anlage erstreckt, und aus diesem Grund eine Gesamtsanierung der Anlage unter Beteiligung aller Wohnungseigentümer beschlossen wird. Hingegen stellt es bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung zwischen Tiefgarage und Gebäude für sich genommen keinen sachlichen Grund für eine Beteiligung aller Miteigentümer dar, dass die Kosten Teile des Gemeinschaftseigentums betreffen, die auch für das übrige Gemeinschaftseigentum – insbesondere aus Gründen der Statik – von Bedeutung sind.

Verfahren V ZR 128/23

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf

Die Klägerinnen sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zu der Anlage gehören – neben den Gewerbeeinheiten der Klägerinnen – 30 Wohnungseigentumseinheiten sowie insgesamt 25 Garagen/Stellplätze, für die jeweils Teileigentum begründet worden ist. In der Teilungserklärung aus dem Jahr 1984 ist geregelt, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten jeweils nach Miteigentumsanteilen getragen werden. Für die Heizungskosten sieht die Teilungserklärung eine Umlage nach dem Verhältnis der beheizten Flächen vor. Der in der Teilungserklärung ausgewiesene Miteigentumsanteil ist bezogen auf die Grundfläche bei den Wohnungen etwa viermal größer als bei den Gewerbeeinheiten, ein Hundertstel Miteigentum entspricht also bei den Wohneinheiten etwa 25 m², bei den Gewerbeeinheiten etwa 100 m². In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2021 wurde beschlossen, die aktuell nach Miteigentumsanteilen umgelegten Kosten zukünftig nach der beheizbaren Wohnfläche zu verteilen und diesen Schlüssel auch für die Zuführung zu der Erhaltungsrücklage anzuwenden. Darüber hinaus wurde auf der Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans und der Einzelwirtschaftspläne über die Vorschüsse für das Jahr 2022 beschlossen.

Gegen diese Beschlussfassung wenden sich die Klägerinnen mit ihrer Anfechtungsklage, der das Amtsgericht stattgegeben hat. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision wollten die Klägerinnen die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erreichen.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Die angefochtenen Beschlüsse sind rechtmäßig. Die Beschlusskompetenz zur Abänderung des geltenden Verteilungsschlüssels ergibt sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Anders als zuvor begründet nunmehr § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (auch) eine Kompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen. Grund für die fehlende Beschlusskompetenz nach dem alten Recht war, dass § 16 Abs. 4 WEG aF eine Änderung der Kostenverteilung nur für den Einzelfall ermöglichte, während Rücklagen für den zukünftigen, noch nicht konkret vorhersehbaren Bedarf bestimmter Maßnahmen gebildet werden. Eine solche Beschränkung enthält § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht mehr.

Bei der beschlossenen Änderung der Kostenverteilung handelt es sich zudem um eine abweichende Verteilung für bestimmte Arten von Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und nicht – wie die Klägerinnen gemeint hatten – um eine nicht von der Beschlusskompetenz gedeckte generelle Änderung des Verteilungsschlüssels. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Wie die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten“ zu verstehen ist, war bislang umstritten. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass diese Formulierung lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervorhebt und keine darüber hinausgehenden Anforderungen begründet.

Der Bundesgerichtshof hat auch die Annahme des Landgerichts, der Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, nicht beanstandet. Die auf § 16 Abs. 3 WEG aF gestützte Änderung einer vereinbarten Verteilung von Betriebskosten, die bestimmte Wohnungseigentümer privilegierte, entsprach nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab. Der Bundesgerichtshof hat jetzt geklärt, dass die gleichen Grundsätze für die nunmehr eröffnete Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gelten. Die Würdigung des Landgerichts, dass der alte Verteilungsschlüssel die Teileigentümerinnen der Gewerbeeinheiten unbillig privilegiert hat, weil die Gewerbeeinheiten gemessen an der Fläche nur mit etwa einem Viertel an den Kosten für Abgaben, Betriebskosten und Erhaltung beteiligt wurden und für diese Privilegierung kein sachlicher Grund bestand, ist rechtsfehlerfrei.

Hinweis zur Rechtslage

Die maßgebliche Vorschrift lautet:

§ 16 Abs. 2 WEG

Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

Quelle: Bundesgerichtshof

Die Rechtsanwaltskammern haben ihre Vergütungsempfehlungen für angehende Rechtsanwaltsfachangestellte erneut erhöht. Sie wollen damit den Ausbildungsberuf attraktiver machen. Die BRAK veröffentlicht eine Übersicht über die aktuellen Empfehlungen.

Die Rechtsanwaltskammern haben ihre Vergütungsempfehlungen für angehende Rechtsanwalts- bzw. Rechtsanwalts- und Notarfachangestellte (ReFa/ReNo) für das Jahr 2025 erhöht. Die Bundesrechtsanwaltskammer hat eine Übersicht über die Empfehlungen veröffentlicht, die sich regional zum Teil deutlich unterscheiden. Die Tabelle enthält Empfehlungen für das erste, zweite und dritte Ausbildungsjahr. Danach beträgt die durchschnittliche Vergütung im Bundesgebiet:

im 1. Ausbildungsjahr 971,20 Euro (2024: 940,04 Euro, ↑ 3,31 % | 2023 ↑ ca. 13 %),
im 2. Jahr 1.074,60 Euro (2024: 1.043,88 Euro ↑ 2,94 % | 2023 ↑ 12 %) und
im 3. Jahr 1.173,80 Euro (2024: 1.144,38 Euro ↑ 2,57 % | 2023 ↑ 11 %).

Die prozentualen Steigerungen fallen für das Jahr 2025 mit durchschnittlich ca. 3 % nicht so hoch aus wie noch in den Vorjahren.

Mit den Erhöhungen reagieren die Kammern auf den sich immer stärker abzeichnenden Fachkräftemangel, mit einer wettbewerbsfähigeren Vergütung wollen sie dazu beitragen, den Ausbildungsberuf attraktiver zu gestalten. Die Zahl der neu abgeschlossenen Ausbildungsverträge im Ausbildungsberuf ReFa bzw. ReNo ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgegangen, zuletzt war ein Rückgang um -2,7 % zu verzeichnen (Vorjahre: 2022: -11,34 %; 2023: -4,98 %).

Nicht alle Kanzleien können die Empfehlungen der Rechtsanwaltskammern in voller Höhe umsetzen. Regionale Unterschiede sowie wirtschaftliche Gegebenheiten spielen dabei eine entscheidende Rolle. In wirtschaftlich stärkeren Regionen oder größeren Kanzleien ist es oft möglich, höhere Ausbildungsvergütungen zu zahlen, während kleinere oder wirtschaftlich stärker belastete Kanzleien in einigen Fällen die empfohlenen Vergütungshöhen unterschreiten.

Für Auszubildende gilt zudem eine gesetzliche Mindestvergütung. Diese gilt allgemein für alle Ausbildungsberufe und liegt unterhalb der Empfehlungen der Rechtsanwaltskammern.

Quelle: Bundesrechtsanwaltskammer

Dies gilt auch dann, wenn die konkrete Schwere des Verstoßes und die Folgen für den Verbraucher je nach Fall unterschiedlich ausfallen können.

Lexitor ist ein polnisches Inkassounternehmen, an das ein Verbraucher seine Rechte aus einem mit einer Bank geschlossenen Kreditvertrag abgetreten hat. Lexitor meint, dass die Bank gegen ihre Verpflichtung verstoßen habe, dem Verbraucher beim Abschluss des Vertrags bestimmte Informationen zu erteilen, und hat sie deshalb bei einem polnischen Gericht auf Erstattung der vom Verbraucher gezahlten Zinsen und Kosten verklagt.

Lexitor macht geltend, dass die Bank einen zu hohen effektiven Jahreszins¹ angegeben habe. Eine der Vertragsklauseln, die bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses berücksichtigt worden sei, sei nämlich missbräuchlich und mithin für den Verbraucher unverbindlich.² Außerdem sei in dem Vertrag nicht klar angegeben, aus welchen Gründen und auf welche Art und Weise die im Zusammenhang mit der Durchführung des Vertrags anfallenden Entgelte erhöht werden könnten.³ Wegen dieser Verstöße greife die im polnischen Recht vorgesehene Sanktion des Verlusts des Anspruchs auf die im Vertrag vereinbarten Zinsen und Kosten.

Das polnische Gericht hat sich an den Gerichtshof gewandt. Es möchte wissen, ob die Bank gegen die im Unionsrecht⁴ vorgesehene Informationspflicht verstoßen hat und ob der Verlust des Anspruchs auf die Zinsen und Kosten mit dem Unionsrecht vereinbar ist.

Der Gerichtshof stellt erstens fest, dass in Kreditverträgen der effektive Jahreszins, berechnet zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kreditvertrages, in klarer, prägnanter Form anzugeben ist. Bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses wird jedoch von der Annahme ausgegangen, dass der betreffende Kreditvertrag für den vereinbarten Zeitraum gültig bleibt. Deshalb wird nicht bereits dadurch gegen die Informationspflicht verstoßen, dass in einem Kreditvertrag ein effektiver Jahreszins angegeben ist, der sich als zu hoch erweist, weil in der Folge festgestellt wird, dass bestimmte Klauseln des Vertrags missbräuchlich sind.

Zweitens müssen in Kreditverträgen die Bedingungen einer Änderung der im Zusammenhang mit der Durchführung des Vertrags anfallenden Entgelte klar und verständlich beschrieben werden. Wird in dem Vertrag insoweit auf Indikatoren abgestellt, die der Verbraucher nur schwerlich überprüfen kann, kann dies gegen die Informationspflicht verstoßen, wenn ein Durchschnittsverbraucher nicht überprüfen kann, ob die Bedingungen einer solchen Änderung eintreten und wie sie sich auf die Entgelte auswirken, und somit nicht in der Lage ist, den Umfang seiner Verpflichtungen zu bestimmen. Das nationale Gericht wird zu prüfen haben, ob dies in dem bei ihm anhängigen Rechtsstreit der Fall ist.

Drittens kann die Bank bei einem Verstoß gegen die Informationspflicht, der die Möglichkeit des Verbrauchers beeinträchtigt, den Umfang seiner Verpflichtung einzuschätzen, ihren Anspruch auf die Zinsen und Kosten verlieren. Vorbehaltlich der Überprüfungen, die das nationale Gericht vorzunehmen haben wird, hält der Gerichtshof eine solche Sanktion – auch wenn die Schwere des Verstoßes und die Folgen, die sich daraus für den Verbraucher ergeben, im Einzelfall unterschiedlich ausfallen können – für verhältnismäßig.

Fußnoten

¹ Gesamtkosten des Kredits für den Verbraucher, die als jährlicher Prozentsatz des Gesamtkreditbetrags ausgedrückt sind.

² Nach dem Vertrag erhält die Bank nicht nur auf den Geldbetrag, der dem Verbraucher tatsächlich zur Verfügung gestellt wird, sondern auch auf die Kosten des Kredits Zinsen. Wäre die entsprechende Bestimmung, weil sie missbräuchlich ist, nicht angewandt worden, wären Zinsen allein auf den als Darlehen zur Verfügung gestellten Geldbetrag angefallen, sodass der effektive Jahreszins niedriger gewesen wäre als der, der ursprünglich im Vertrag angegeben war.

³ Entgelte und Provisionen konnten bei Eintritt mindestens einer der im Vertrag genannten Bedingungen (z. B. Änderung des Mindestlohns oder der vom polnischen Statistischen Hauptamt veröffentlichten Indikatoren oder Änderungen der Steuervorschriften und/oder der von der Bank angewandten Rechnungslegungsgrundsätze, soweit sie sich auf die der Bank im Zusammenhang mit der Vertragserfüllung entstehenden Kosten auswirken würden) erhöht werden.

⁴ Richtlinie 2008/48/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 23. April 2008 über Verbraucherkreditverträge.

Quelle: Gerichtshof der Europäischen Union, EuGH