Im Bundesrat wurde am 20. Dezember 2024 eine Gesetzesinitiative von sechs Ländern vorgestellt, die das Ziel verfolgt, die sog. Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 zu verlängern.

Im Bundesrat wurde am 20. Dezember 2024 eine Gesetzesinitiative von sechs Ländern vorgestellt, die das Ziel verfolgt, die sog. Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 zu verlängern.

Bestehende Regelung läuft aus

Die Mietpreisbremse wurde im Jahr 2015 eingeführt und läuft nach aktueller Rechtslage zum 31. Dezember 2025 aus. Mit ihrem Vorstoß wollen die Länder das Instrument erneut bis zum 31. Dezember 2029 verlängern.

Im Kern legt die Mietpreisbremse fest, dass die Miete bei der Neu- und Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Dies gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, also zum Beispiel dort, wo Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt oder die Bevölkerung besonders stark wächst, ohne dass der Wohnungsneubau damit Schritt hält. Welche Gebiete dazugehören, legen die jeweiligen Landesregierungen fest.

Weiterhin angespannte Wohnungsmärkte

Begründet wird die Gesetzesinitiative mit weiter steigenden Mieten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage. Trotz staatlicher Investitionen in neuen Wohnraum, sei eine spürbare Entspannung der Wohnungsmärkte noch nicht eingetreten und auch nur langfristig zu erwarten. Ein Auslaufen der Mietpreisbremse Ende 2025 ließe die Mieten weiter steigen. Zusammen mit den hohen Energiekosten und der Inflation würden Durchschnittsverdiener – insbesondere Familien – aus ihren Wohnvierteln verdrängt. Daher sei das Instrument weiter zu verlängern.

Verfassungsrechtliche Anforderungen

Der Gesetzentwurf enthält zudem ein neues Begründungserfordernis für die Länder: Wenn eine Landesregierung zum wiederholten Male für ein Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt feststellen möchte, muss sie erklären, was bisher dagegen unternommen wurde und warum die Maßnahme dennoch weiterhin erforderlich ist. Dies und die zeitliche Begrenzung bis 2029 soll die verfassungsrechtlichen Anforderungen, die das Bundesverfassungsgericht zur Mietpreisbremse formuliert hat, erfüllen.

Ausschüsse beraten den Entwurf

Ein Antrag auf sofortige Sachentscheidung fand keine Mehrheit. Der Vorschlag wurde daher federführend in den Rechtsausschuss sowie in den Ausschuss für Arbeit, Integration und Sozialpolitik sowie in den Ausschuss für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung überwiesen. Er wird voraussichtlich in einem späteren Plenum zur Abstimmung stehen.

Quelle: Bundesrat

Die Verordnung zur Anpassung des Beitragssatzes in der sozialen Pflegeversicherung 2025 hat am 20. Dezember 2024 die Zustimmung des Bundesrates erhalten.

Die Verordnung zur Anpassung des Beitragssatzes in der sozialen Pflegeversicherung 2025 hat am 20. Dezember 2024 die Zustimmung des Bundesrates erhalten.

Erhöhung um 0,2 Prozentpunkte

Mit der Verordnung hebt die Bundesregierung den Beitragssatz der sozialen Pflegeversicherung zum 1. Januar 2025 um 0,2 Punkte an. Er liegt dann bei 3,6 Prozent. Die höheren Beiträge sollen Mehreinnahmen der sozialen Pflegeversicherung von rund 3,7 Milliarden Euro generieren, so die Bundesregierung. Langfristig steige der Beitrag damit entsprechend der Lohn- und Beschäftigungsentwicklung. Die Anhebung stelle die Finanzierung bereits vorgesehener Leistungen der sozialen Pflegeversicherung ab 2025 wieder sicher.

Starker Anstieg der Pflegebedürftigen

Durch den demografischen Wandel stehe die soziale Pflegeversicherung vor großen Herausforderungen, heißt es in der Begründung der Verordnung. Bereits jetzt sei eine steigende Zahl der Pflegebedürftigen zu verzeichnen, während die Zahl der Beitragszahlenden weiter sinke. Erschwerend komme hinzu, dass in den Jahren 2022 und 2023 die Zahl der Menschen mit Pflegebedarf noch schneller zugenommen habe, als es zu erwarten gewesen wäre. Auch die COVID-19-Pandemie wirke sich finanziell nach wie vor negativ aus. All dies führe zu höheren Ausgaben der Pflegeversicherung, die mit dem derzeitigen Beitragssatz nicht zu finanzieren seien.

Die Verordnung kann nun zum 1. Januar 2025 in Kraft treten.

Der BGH entschied, dass ein Wohnungseigentümer im Fall eines sog. steckengebliebenen Baus zwar einen Anspruch auf erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat; der Anspruch aber ausscheidet, wenn die erstmalige Errichtung des gemeinschaftlichen Eigentums den übrigen Wohnungseigentümern nicht zuzumuten ist (Az. V ZR 243/23).

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Wohnungseigentümer im Fall eines sog. steckengebliebenen Baus zwar grundsätzlich einen Anspruch auf erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat; der Anspruch scheidet aber aus, wenn die erstmalige Errichtung des gemeinschaftlichen Eigentums den übrigen Wohnungseigentümern nicht zuzumuten ist.

Sachverhalt

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das Grundstück war mit einer Abbruchimmobilie bebaut. Diese sollte durch eine – inzwischen insolvente – Generalbauunternehmerin abgerissen und ein neues Gebäude errichtet werden. Das Bauvorhaben kam bereits während der Abrissarbeiten zum Stillstand. Die Beschlussanträge der Klägerin, die Verwalterin zu beauftragen, Angebote für die restlichen Abrissarbeiten, die Abdichtung der Nachbargiebel und die Erstellung der Ausführungspläne für das Objekt einzuholen, die Aufträge zu vergeben und die Arbeiten durchführen zu lassen sowie eine Sonderumlage zu erheben, wurden in einer Eigentümerversammlung vom 16. September 2021 abgelehnt.

Bisheriger Prozessverlauf

Mit der Klage verlangt die Klägerin u. a. die gerichtliche Ersetzung der beantragten Beschlüsse. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beschluss ersetzt, dass ein Sachverständigengutachten zu den voraussichtlichen Kosten für den Abriss des Bestandsgebäudes und die Errichtung des Gemeinschaftseigentums eingeholt, die Verwalterin mit der Einholung von Angeboten für das Gutachten beauftragt und die Beklagte zur Beschlussfassung über die Vergabe des Auftrags und dessen Finanzierung verpflichtet wird. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollte die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erreichen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

Im Ausgangspunkt steht der Klägerin ein Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums zu. Dabei liegt der hier gegebene Fall insofern besonders, als einem Erwerber wie der Klägerin schon in diesem frühen Stadium Ansprüche aus dem Wohnungseigentumsgesetz zustehen können. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts besteht nämlich eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Erwerber sind bereits Wohnungseigentümer, obwohl das – nicht von dem teilenden Eigentümer, sondern von einer Generalbauunternehmerin auf der Grundlage mit den Erwerbern geschlossener Werkverträge – zu errichtende Gebäude nicht einmal ansatzweise fertiggestellt ist. Im weitaus häufigeren Fall der Aufteilung durch einen Bauträger bedarf es dagegen für das Entstehen wohnungseigentumsrechtlicher Ansprüche nicht nur der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, sondern auch eines gewissen Baufortschritts. Denn das Wohnungseigentumsgesetz findet im Verhältnis zu den Erwerbern erst dann Anwendung, wenn sie entweder als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eintragen worden sind, wozu es jedenfalls bei einem Bauträgervertrag regelmäßig nicht vor Errichtung des Gebäudes kommt, oder wenn sie gemäß § 8 Abs. 3 WEG als sog. werdende Wohnungseigentümer gelten, was u. a. die Übergabe der Räume und damit ebenfalls deren vorherige Errichtung erfordert.

Ist jedoch – wie hier – das Binnenverhältnis zwischen den Erwerbern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstanden, kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum erstmals in einen der Teilungserklärung entsprechenden – mithin plangerechten – Zustand versetzt wird. Das entspricht ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung und gilt auch für die erstmalige Errichtung bzw. Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums bei einem steckengebliebenen Bau.

Der Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums besteht unabhängig vom Fertigstellungsgrad des Gebäudes. § 22 WEG, wonach der Wiederaufbau eines zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstörten Gebäudes nicht verlangt werden kann, wenn der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist, ist entgegen verbreiteter Auffassung auf den steckengebliebenen Bau nicht analog anwendbar. Denn abgesehen davon, dass es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt, handelt es sich bei § 22 WEG um eine eng begrenzte und auf den Fall der Zerstörung eines bereits errichteten Gebäudes zugeschnittene Ausnahmevorschrift, deren starre Kriterien für den Fall des steckengebliebenen Baus nicht sachgerecht sind.

Begrenzt wird der Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums vielmehr auch im Fall des steckengebliebenen Baus durch den Grundsatz von Treu und Glauben. Danach entfällt der Anspruch, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist. Die Entscheidung darüber durfte das Landgericht nicht – wie durch die Beschlussersetzung geschehen – der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überantworten. Denn es ist Sache des Tatgerichts, unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer Gesamtabwägung über die Unzumutbarkeit der erstmaligen Errichtung zu entscheiden. Dies wird das Landgericht nunmehr unter Berücksichtigung der Ausführungen des Senats zu möglichen in die Abwägung einfließenden Kriterien nachzuholen haben. Unter anderem wird der Fertigstellungsgrad der zu errichtenden Anlage und demgemäß der Umfang der von den Wohnungseigentümern in Angriff zu nehmenden Arbeiten sowie die Höhe der noch zu tätigenden Investitionen von erheblicher Bedeutung sein. So wird es regelmäßig für eine Unzumutbarkeit der Ersterrichtung sprechen, wenn es zu Kostensteigerungen von über 50 % des ursprünglich Kalkulierten kommt. Hierin liegt indes keine starre Grenze. Aufgrund der Umstände des Einzelfalls können schon geringere Kostensteigerungen zur Unzumutbarkeit führen. Auch wirtschaftlich sinnvolle Alternativen werden zu betrachten sein. Findet sich etwa ein Investor, der bereit ist, alle Einheiten im derzeitigen „unfertigen“ Zustand zu einem den Umständen nach angemessenen Preis abzukaufen, mag den Interessen einzelner Bauwilliger im Vergleich zu den Interessen einer verkaufswilligen Mehrheit weniger Gewicht beizumessen sein.

Hinweis zur Rechtslage

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 18 WEG

„(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
2. …

verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung […]) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

(3) …

(4) …“

§ 22 WEG

„Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.“

Quelle: Bundesgerichtshof

Der Bundesrat hat am 20.12.2024 einer Grundgesetzänderung zugestimmt, mit der die Resilienz des Bundesverfassungsgerichtes gestärkt werden soll.

Der Bundesrat hat einer Grundgesetzänderung zugestimmt, mit der die Resilienz des Bundesverfassungsgerichtes gestärkt werden soll.

Vom einfachen Gesetz ins Grundgesetz

Mit der Verfassungsänderung werden wichtige Regelungen zum Status und zur Arbeit des Bundesverfassungsgerichts ins Grundgesetz aufgenommen. Diese finden sich bisher nur im Bundesverfassungsgerichtsgesetz – einem einfachen Einspruchsgesetz, das jederzeit mit einfacher Mehrheit geändert werden kann. Sind sie hingegen erst einmal im Grundgesetz verankert, können sie nur noch mit einer Verfassungsmehrheit geändert werden, benötigen also die Stimmen von zwei Dritteln der Mitglieder des Bundestages und zwei Dritteln des Bundesrates.

Status und Struktur des Gerichts im Grundgesetz verankern

Mit der Grundgesetzänderung wird der Status des Bundesverfassungsgerichts als Verfassungsorgan verfassungsrechtlich verankert. Gleiches gilt für die Bindungswirkung seiner Entscheidungen, dass also der Staat und alle seine Institutionen die Urteile und Beschlüsse des Gerichts beachten müssen. In den Verfassungsrang gehoben werden zudem zentrale Strukturvorgaben, die sich nach einhelligem Urteil bewährt hätten, so die Gesetzesbegründung. Dies betrifft die Geschäftsordnungsautonomie, die Zahl der Senate und ihre Besetzung mit je acht Richterinnen und Richtern, die feste Amtszeit von zwölf Jahren, die Altersgrenze und den Ausschluss der erneuten Wählbarkeit.

Unabhängigkeit der Verfassungsgerichtsbarkeit sicherstellen

Die Diskussion über die verfassungsrechtliche Absicherung sei nicht neu, heißt es in der Begründung. Es entspräche seiner Stellung im Verfassungsgefüge, auf der Ebene des Grundgesetzes ausführlichere Regelungen über das Verfassungsgericht zu treffen. Dies decke sich auch der allgemeinen Auffassung, das Gericht tagespolitischen Auseinandersetzungen dauerhaft zu entziehen. Zugleich beuge die verstärkte verfassungsrechtliche Verankerung Bestrebungen vor, die Unabhängigkeit der Verfassungsgerichtsbarkeit in Frage zu stellen, wie dies in einzelnen europäischen Ländern zu beobachten sei.

Wie es weitergeht

Da Bundestag und Bundesrat mit der verfassungsändernden 2/3-Mehrheit zugestimmt haben, kann das Gesetz nun ausgefertigt und verkündet werden. Es tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Quelle: Bundesrat