Wer ein ungenutztes Zimmer übrig oder eine Zweitwohnung hat, kann diesen Wohnraum (z. B. über Plattformen) untervermieten. Um wegen der so erzielten Mieteinnahmen keinen Ärger mit der Finanzverwaltung zu bekommen, müssen Steuerregelungen beachtet werden.

Wer nur sporadisch Wohnraum vermietet und weniger als 520 Euro im Jahr damit einnimmt, muss beim Finanzamt keine Angaben machen – aus Vereinfachungsgründen wird von der Besteuerung dieser Einnahmen abgesehen. Dokumentieren sollte man die Einnahmen jedoch trotzdem für den Fall, dass das Finanzamt nachfragt. Mieteinnahmen über 520 Euro im Jahr müssen in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden.

Wer seinen Wohnraum oder Teile davon hingegen dauerhaft – also nicht nur vorübergehend – vermietet, muss also seine Geschäfte immer dann in der Steuererklärung offenlegen, wenn die Einkünfte die Grenze von 410 Euro übersteigen. Das ist der Fall, wenn die Einnahmen abzüglich Ausgaben diesen Betrag übersteigen.

Tatsächlich versteuert werden diese Einnahmen dann, wenn eine „Einkünfteerzielungsabsicht“ besteht. Bei der dauerhaften Vermietung wird diese im Regelfall unterstellt, d. h. dass der Vermieter langfristig gesehen Überschüsse erwirtschaftet und die Mieteinnahmen höher sind als die Kosten, die dem Vermieter selbst entstehen. Wer z. B. die ganze Wohnung untervermietet und von seinen Gästen mehr verlangt, als er selbst für Miete, Nebenkosten, Instandhaltung etc. zahlt, erzielt einen Überschuss.

Etwas komplizierter ist die Berechnung der eigenen Kosten, wenn man nur einzelne Zimmer vermietet und die Wohnung ansonsten selbst nutzt. Dann werden die Gesamtkosten für die Wohnung flächenmäßig aufgeteilt. Wenn das vermietete Zimmer z. B. 20 % der Wohnfläche ausmacht, können auch nur 20 % der Gesamtwohnungskosten als Grundlage herangezogen werden. Wenn sich Mieter und Gäste außerdem das Bad teilen, kann auch dieser Kostenanteil Berücksichtigung finden. Dafür muss dessen Anteil an der Gesamtwohnfläche jedoch zusätzlich durch die Anzahl der nutzenden Personen geteilt werden.

Dem Steuerhinterziehungsvorwurf kann man nicht entgehen, wenn man in steuerlich relevantem Ausmaß Wohnraum vermietet und das nicht in seiner Steuererklärung angibt. Denn wer im Internet dafür Plattformen wie Airbnb etc. nutzt, muss damit rechnen, dass die Finanzbehörden darauf aufmerksam werden. Denn die Finanzverwaltung richtet sich mitunter gezielt an die Plattformen, um Steuerpflichtige ausfindig zu machen. Die Plattform-Betreiber sind zudem verpflichtet, Nutzende zu melden, die mindestens 30 Vermietungsgeschäfte im Jahr eingehen oder mindestens 2.000 Euro Einnahmen mit einer Plattform generiert haben („Plattformen-Steuertransparenzgesetz“).

Im Streitfall war ein Unternehmen in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft (AG) im Jahr 2001 durch Verschmelzung aus drei GmbHs mit insgesamt vier Gesellschaftern neu gegründet worden. Diese vier Gesellschafter bildeten den Vorstand der AG (Klägerin). Ein Gesellschafter hatte bei seiner ursprünglichen GmbH eine Pensionszusage aus dem Jahr 1994. Diese Verpflichtung wurde von der neuen AG übernommen. Mit Wirkung zum 28.02.2010 übertrugen zunächst zwei Gesellschafter ihre Anteile auf die beiden anderen Gesellschafter. Im Jahr 2016 verzichtete einer der beiden dann noch übrig gebliebenen Gesellschafter auf seine Pensionszusage aus dem Jahr 1994. Hierfür erhielt er die bestehende Rückdeckungsversicherung in Höhe von 62.059 Euro. Daraufhin löste die Klägerin zum Bilanzstichtag 31.03.2016 die Pensionsrückstellung in der Steuerbilanz sowie den Aktivwert der Rückdeckungsversicherung auf. Mit Vertrag vom 13.01.2016 mit Wirkung zum 21.01.2016 veräußerte der Pensionsberechtigte seine Anteile an den verbleibenden Gesellschafter, der damit alleiniger Anteilseigner der Klägerin wurde. Im Nachgang zu einer Betriebsprüfung für die Veranlagungszeiträume 2015 und 2016 versagte das beklagte Finanzamt die einkommensmindernde Berücksichtigung des Barwertes des Pensionsanspruchs als verdeckte Einlage sowie den entsprechenden Zugang zum steuerlichen Einlagekonto und änderte die Bescheide entsprechend.

Das Finanzgericht Düsseldorf gab der Klägerin Recht (Az. 6 K 343/21 K,G,F). Entgegen der Auffassung des Finanzamts liege in dem Verzicht des Gesellschafters auf die Pensionszusage eine verdeckte Einlage, sodass die durch die Auflösung der Pensionsrückstellung in Höhe von 135.878 Euro resultierende Einkommenserhöhung in gleicher Höhe außerbilanziell zu korrigieren und der Bestand des steuerlichen Einlagekontos zum 31.12.2016 um den Barwert des Pensionsanspruchs in Höhe von 184.914 Euro zu erhöhen sei. Im Streitfall liege eine gesellschaftsrechtliche Mitveranlassung vor, weil kein fremder Dritter für einen Anspruch in Höhe von 184.914 Euro einen Wert in Höhe von nur 62.059 Euro akzeptieren würde. Der Umstand, dass es sich vorliegend um eine AG und nicht um eine GmbH handelt, ändert an diesem Ergebnis nichts. Dass der Gesellschafter einen derartigen Verlust hingenommen hat, lässt sich nach Ansicht der Richter nur mit der zeitnah erfolgten privaten Anteilsübertragung erklären. Insofern sei von einer mangelnden Fremdüblichkeit auszugehen. Ein fremder Dritter hätte sich nicht auf die für die AG vorteilhafte Vereinbarung eingelassen.

Im Zusammenhang mit der Vermietung von Containern als Kapitalanlage haben sich die Finanzgerichte bereits mehrfach mit den daraus entstehenden Steuerfolgen, insbesondere bei fehlgeschlagenen Investments befassen müssen.

Die Vermietung erfolgt in der Regel nach folgendem Schema: Ein Container-Eigentümer verkauft gebrauchte Hochsee-Container an einen Investor. Der neue Eigentümer vermietet die Container in der Regel für fünf Jahre an den Verkäufer oder eine Reederei zurück. Es wird dafür mit dem Verkäufer eine garantierte Miete vereinbart. Nach Ablauf der Mietzeit macht der Investor ein Ankaufsangebot zu einem bereits beim Erwerb vereinbarten Verkaufspreis und der ursprüngliche Eigentümer erhält den Container zurück. Rechnet man die Mieterlöse und den späteren Rückkaufspreis zusammen, dann ergibt sich bei planmäßigem Verlauf eine Rendite, die bei 5 % oder mehr liegt.

Steuerlich geht der Container-Erwerber von Einkünften aus der Vermietung beweglicher Gegenstände (gem. § 22 Nr. 3 EStG) aus. Der Verkauf ist dann in Höhe der Differenz zwischen Verkaufserlös und dem Buchwert nach Ablauf der Mietzeit ebenfalls steuerpflichtig. Die Finanzgerichte und der Bundesfinanzhof haben dazu aber auch andere Rechtsauffassungen vertreten. So ging das Finanzgericht Düsseldorf (Az. 13 K 2760/20) davon aus, dass diese Geschäfte als Gewerbebetrieb einzustufen sind und die Container wegen des geplanten Verkaufs als Umlaufvermögen zu werten sind. Dies hätte zur Folge, dass von den Mieteinnahmen keine AfA (Absetzung für Abnutzung) abgezogen werden kann. Der Bundesfinanzhof folgte dieser Auffassung zwar nicht (Az. III R 35/22), gab aber dem Finanzgericht auf, zu prüfen, ob der Investor überhaupt wirtschaftlicher Eigentümer der Container geworden war. Es fehlte nämlich hier die übliche Besitzurkunde für die Container bei dem Investor. Der Ausgang des Verfahrens ist noch nicht bekannt.

In einem anderen Fall hatte der Verkäufer zwar einen Kaufvertrag abgeschlossen und auch die spätere Miete garantiert, die Container existierten tatsächlich aber gar nicht. Dies wurde erst bei der späteren Insolvenz des Verkäufers erkannt. Der Erwerber machte daraufhin in seiner Steuererklärung einen Verlust aus Gewerbebetrieb geltend, weil er weder weitere Mieten noch den späteren Verkaufserlös erwarten konnte. Hierzu entschied das Finanzgericht Münster (Az. 6 K 608/22), dass der Käufer nach seiner subjektiven Vorstellung von gewerblichen Einkünften aus der Vermietung ausgehen konnte und dies zunächst für die steuerliche Beurteilung maßgeblich sei. Eine AfA könne aber nicht abgezogen werden, da dies nach § 7 EStG nur bei tatsächlichem wirtschaftlichem Eigentum zulässig ist, hier gilt die subjektive Auffassung nicht.

Hinweis

Viele dieser Modelle sind nicht auf Substanz, sondern auf Scheinrendite aufgebaut. Oftmals handelte es sich um strukturierte Schneeballsysteme, bei denen neue Investorengelder die Auszahlungen an frühere Investoren finanzieren.

Auch wenn ein Vertrag rechtlich „ordentlich“ aussieht, ersetzt das keine wirtschaftliche Prüfung! Wer Container erwirbt, die er selbst nie physisch kontrollieren kann, trägt ein hohes Risiko – sowohl für den Kapitalverlust als auch für steuerliche Konsequenzen (z.  B. Versagung von AfA oder Rückabwicklung bei Insolvenz des Anbieters).

Die Eheleute waren beide im Rahmen eines Minijobs bei einer Kirchengemeinde tätig. Die Ehefrau meldete im Jahr 2016 ein Gewerbe „Grabpflege und Grabgestaltung“ als Einzelunternehmerin an. Der Ehemann meldete im September 2016 ebenfalls ein Gewerbe „Grabpflege und Grabgestaltung“ an. Beide Eheleute nahmen in ihren Umsatzsteuererklärungen die Kleinunternehmerregelung in Anspruch. Sie erzielten jeweils Umsätze unterhalb der Kleinunternehmergrenze (17.500 Euro). Das Finanzamt war der Auffassung, dass ein einheitliches Unternehmen im Sinne des Umsatzsteuergesetzes vorlag und die Kleinunternehmergrenze deshalb überschritten sei. Die Anmeldung des zweiten Gewerbes durch den Ehemann sei ausschließlich mit dem Ziel erfolgt, die Umsatzgrenzen für die Anwendung der Kleinunternehmerregelung nicht zu überschreiten. Die Eheleute hingegen sahen keine missbräuchliche Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung. Grabpflegeleistungen habe die Ehefrau im Rahmen von „Daueraufträgen“ erbracht, während ihr Ehemann Grabgestaltungen und vereinzelt Schneidarbeiten durchgeführt habe. Wenn vereinzelt eine Pflege- oder Gestaltungstätigkeit durch den anderen Ehegatten erbracht worden sein sollte, sei dies auch unter Fremden üblich und führe nicht direkt zu einem einheitlichen Unternehmen.

Bei der Beurteilung, ob die Inanspruchnahme zweckwidrig ist, ist laut Finanzgericht Münster auch zu beachten, dass ein Steuerpflichtiger nach höchstrichterlicher Rechtsprechung das Recht hat, seine Tätigkeit so zu gestalten, dass er seine Steuerschuld in Grenzen hält (Az. 15 K 2500/22). Dementsprechend macht allein das Bestreben, Steuern zu sparen, eine rechtliche Gestaltung nicht unangemessen, solange die gewählte Gestaltung zumindest auch von beachtlichen außersteuerlichen Gründen bestimmt gewesen ist. Demzufolge war eine künstliche Aufspaltung vorliegend nicht zu erkennen. Vielmehr hat die Ehefrau in für das Gericht nachvollziehbarer Weise außersteuerliche Gründe für die gewählte Gestaltung dargelegt.

Kassen(-systeme) müssen seit dem 01.01.2025 an die Finanzverwaltung gemeldet werden! Für die Mitteilung an das zuständige Finanzamt stehen drei Wege zur Verfügung. Für alle gilt die sog. Brutto-Methode auf Betriebsstättenebene, d. h. eine einheitliche Mitteilung für alle Kassen(-systeme) einer Betriebsstätte. Folgen der erstmaligen Meldung spätere Änderungen, muss nicht nur die einzelne Änderung gemeldet werden, sondern auch hier jeweils der gesamte Datenbestand der betroffenen Betriebsstätte. Jede validierte Meldung löst ein Protokoll über die (erfolgreiche) Datenübermittlung in ELSTER aus, das zur Verfahrensdokumentation genommen werden sollte.

Es sind verschiedene Szenarien denkbar, wer die Meldung auf welche Art und Weise vornimmt. Einige Dienstleister bieten Schnittstellen an, um die Daten selbstständig über das ELSTER-Portal an die Finanzverwaltung zu übermitteln.  DATEV bietet hierfür die Lösung DATEV Kassenmeldung an. Informationen dazu über www.meinfiskal.de.

Zum Beginn der Mitteilungsverpflichtung hat das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 28.06.2024 festgelegt, welche Meldefristen im Einzelnen zu beachten sind:

• Vor dem 01.07.2025 angeschaffte Kassen (-systeme) sind bis zum 31.07.2025 zu melden.
• Ab dem 01.07.2025 angeschaffte Kassen(-systeme) sind innerhalb eines Monats nach Anschaffung mitzuteilen.
• Vor dem 01.07.2025 endgültig außer Betrieb genommene Kassen(-systeme), die im Betrieb nicht mehr vorgehalten werden, sind nur mitzuteilen, wenn die Meldung der Anschaffung zu diesem Zeitpunkt bereits erfolgt ist.
• Ab dem 01.07.2025 außer Betrieb genommene Kassen(-systeme) sind innerhalb eines Monats nach Außerbetriebnahme mitzuteilen. Dies bedingt die vorherige Mitteilung der Anschaffung.
• Für Taxameter und Wegstreckenzähler gelten Sonderregelungen.

Im Zuge der Einrichtung des Meldeverfahrens kontrovers diskutiert wurde die Frage, wann ein elektronisches Aufzeichnungssystem (eAS) – durch die steuerliche Brille gesehen – erstmalig entsteht („Geburtsstunde“) und welche Meldepflichten daraus resultieren. Tatsächlich können bei Kassen im „Baukasten-System“ mehrere Meldungen innerhalb kurzer Zeit erforderlich werden.

Jedes einzelne Gerät ist beim Finanzamt anzugeben. Zu beachten ist jedoch, dass alle Kassensysteme einer Betriebsstätte in einer einheitlichen Mitteilung zusammengefasst werden müssen. Zu übermitteln sind Name und Steuernummer des Steuerpflichtigen sowie Angaben zur Art des elektronischen Aufzeichnungssystems einschließlich der Seriennummer und zur verwendeten technischen Sicherheitseinrichtung, die Anzahl der genutzten Systeme und deren Anschaffungsdatum.

Auch die Nichtnutzung einer Registrierkasse muss dem zuständigen Finanzamt gemeldet werden – unabhängig davon, ob die alte Kasse gestohlen wurde, ersetzt wird oder defekt ist. Auch in diesem Fall beträgt die Meldefrist einen Monat. Hier muss der Unternehmer das entsprechende Datum und den Grund an das Finanzamt übermitteln.

Hinweis

Es gilt stets zu beachten, dass Unternehmer für die fristgerechte Meldung Ihrer elektronischen Kassensysteme an das Finanzamt selbst verantwortlich sind
(§ 146a Abs. 4 AO). Sie können diese Verpflichtung auch delegieren.

Klären Sie jedoch rechtzeitig, wer in Ihrem konkreten Fall die Meldung übernimmt und stellen Sie sicher, dass alle nötigen Informationen wie Seriennummern, TSE-Zertifikate und Anschaffungsdaten vorliegen.