Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Grundstückserwerber nicht für unrichtige Steuerausweise in den von ihm übernommenen Mietverträgen haftet (Az. V R 16/22).

Im Streitfall hatte die Klägerin ein mit einem vermieteten Bürogebäude bebautes Grundstück erworben. Der Voreigentümer hatte u. a. mehrere Mietverträge abgeschlossen. In diesen Mietverträgen waren jeweils die monatlichen Mieten mit dem Zusatz „+ 19 % Mehrwertsteuer“ benannt. Die Klägerin selbst behandelte die Umsätze aus der Vermietung der genannten Räume als steuerfrei.

Diese Entscheidung werden sehr viele Erwerber von Grundstücken erleichtert zur Kenntnis nehmen. Wenn die Rechtsauffassung des Finanzamtes und des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg im Verfahren Bestand gehabt hätte, dann müssten Grundstückserwerber bei allen für das Grundstück bestehenden Mietverhältnissen nachforschen, ob nicht bei Abschluss des Mietvertrags im Vertrag oder in irgendwelchen Anschreiben, Anlagen etc. eine Umsatzsteuer ausgewiesen worden ist. Der Betriebsprüfer hätte dann sehr schnell für die Zeit nach dem Erwerb sein Erfolgserlebnis.

Hinweis

In vergleichbaren Fällen ist aber trotzdem dringend anzuraten, bei einem Grundstückserwerb mit Unternehmern als Mieter, die vertragliche Situation auf das gewünschte und gewollte Ergebnis hin zu überprüfen und ggf. Mietverträge anzupassen.

Eine völlig andere steuerrechtliche Folge ergibt sich allerdings bei einem durch Erbfall erworbenen Grundstück. Da tritt der Erbe in die Rechtsstellung des Erblassers ein und übernimmt damit auch die Verpflichtungen aus § 14c Abs. 1 UStG.

Der Bundesfinanzhof entschied, dass erbrachte Ausgleichszahlungen aufgrund einer vorzeitigen Auflösung eines sog. Zinsswaps (ein unbedingtes Termingeschäft) keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind. Beende ein Steuerpflichtiger einen Zinsswap, der im Zusammenhang mit der Finanzierung einer vermieteten Immobilie zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos abgeschlossen worden ist, werde ein bis dahin bestehender wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelöst (Az. VIII R 26/21).

Im Streitfall hatte eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG ein Umschuldungsdarlehen zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks abgeschlossen. Zur Zinssicherung wurde ein Zinsswap mit einer Laufzeit von zehn Jahren vereinbart. Aufgrund gesunkener Marktzinsen führte die Swap-Vereinbarung jedoch zu einer finanziellen Zusatzbelastung. Daher entschied sich die Gesellschaft zu einer vorzeitigen Beendigung des Zinsswaps und leistete eine Ausgleichszahlung in Höhe von rund 700.000 Euro. Das Finanzgericht Düsseldorf hatte die Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anerkannt. Der Bundesfinanzhof hob diese Entscheidung jedoch auf und entschied, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr gegeben sei. Die Zahlung sei vielmehr als Verlust aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a EStG) zu berücksichtigen.

Hinweis

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs betrifft ausschließlich die vorzeitige Beendigung von Zinsswaps. Schuldzinsen und laufende Swap-Zahlungen bleiben nach wie vor als Werbungskosten abziehbar.

Hintergrund

Zinsswaps werden von Immobilieninvestoren häufig zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos eingesetzt. Im Kern handelt es sich dabei um ein Finanzinstrument, bei dem feste und variable Zinsen auf eine Darlehenssumme getauscht werden. Während laufende Zahlungen im Rahmen eines Zinsswaps nach bisheriger Rechtsprechung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG) anerkannt werden, stellte sich die Frage, wie eine einmalige Ausgleichszahlung bei der vorzeitigen Beendigung eines solchen Geschäfts steuerlich zu behandeln ist.

Die Klägerin, eine Spezialagentur für Außenwerbung, unterstützte ihre Kunden bei der Planung und Umsetzung von Außenwerbekampagnen. Da sie keine Werbeträger dauerhaft anmietete und auch keine kreativen Leistungen erbrachte, wurden stattdessen Werbeflächen für begrenzte Zeiträume bei Werbeträgeranbietern gebucht, welche sich um Anbringung, Wartung und Dokumentation der Werbemaßnahmen kümmerten. In diesen Buchungen von Werbeträgerflächen sah das beklagte Finanzamt gewerbesteuerpflichtige Mietaufwendungen (§ 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG) oder Aufwendungen für die Überlassung von Rechten (§ 8 Nr. 1 Buchst. f GewStG). Das Hessische Finanzgericht gab der Klage in erster Instanz statt. Es vertrat die Ansicht, dass Aufwendungen für Werbeträger im Außenbereich nicht der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung (§ 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG) unterliegen.

Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Finanzamts zurück (Az. III R 33/22). Die Richter stellten klar, dass eine Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. f GewStG nur bei der zeitlich befristeten Überlassung von immateriellen Rechten (z. B. Urheberrechten oder Patenten) erfolgt. Entscheidend sei, dass das überlassene Recht eine geschützte Rechtsposition mit Abwehrrechten gegenüber Dritten darstellt. Im Streitfall sei die Werbefläche lediglich für die Sichtbarkeit der Werbung genutzt worden. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs lag jedoch keine Übertragung von Rechten mit eigenständigem Vermögenswert vor, also war keine Hinzurechnung gerechtfertigt.

Zur Einordnung der Verträge als Mietverträge (Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG) führten die Richter aus, dass bei der rechtlichen Einordnung von Verträgen entscheidend ist, ob die Hauptleistungspflicht die Gebrauchsüberlassung (Mietvertrag) oder die Erbringung einer Werbeleistung (Werkvertrag) darstellt. Bei digitaler Werbung (digitale Werbeträger) liege ein Werkvertrag vor, da regelmäßig nicht die Benutzung der digitalen Fläche, sondern eine mit der digitalen Fläche vom Anbieter zu erbringende Werbeleistung im Vordergrund stehe. Übernehme der Anbieter von analogen Werbeträgern neben der Pflicht zur Anbringung der Werbemittel gewichtige auf den Werbeerfolg bezogene Pflichten, könne dies zur Einordnung des Vertrags als Werkvertrag führen. D. h., auch bei klassischen Werbeträgern wie Plakatwänden könne ein Werkvertrag vorliegen, wenn zusätzliche erfolgsbezogene Pflichten (z. B. Anbringung, Wartung, Ausbesserung) übernommen werden. Diese Leistungen seien werkvertraglicher Natur und nicht als Miet- oder Pachtzinsen hinzuzurechnen.

Die Leistungen eines Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. im Rahmen der monatlichen Hausgeldzahlungen) sind steuerlich im Zeitpunkt der Einzahlung noch nicht abziehbar. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erst vorliegen, wenn aus der Rücklage Mittel zur Zahlung von Erhaltungsaufwendungen entnommen werden (Az. IX R 19/24).

In dem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall vermieteten die Kläger mehrere Eigentumswohnungen. Das von ihnen an die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlte Hausgeld wurde zum Teil der gesetzlich vorgesehenen Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrückstellung) zugeführt. Insoweit erkannte das beklagte Finanzamt keine Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an. Der Abzug könne erst in dem Jahr erfolgen, in dem die zurückgelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verbraucht würden. Die Kläger vertraten die Ansicht, dass bereits die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei einer vermieteten Wohnung berücksichtigt werden müssten. Sie begründeten dies u. a. damit, dass nach der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz im Jahr 2020 eine Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsfähigkeit erlangt hat. Das Finanzgericht Nürnberg wies die Klage ab.

Die Richter des Bundesfinanzhofs wiesen die Revision der Kläger zurück. Der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG fordere einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen. Zwar hätten die Kläger den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes zwar erbracht und konnten hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Auslösender Moment für die Zahlung sei jedoch nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken. Ein Zusammenhang zur Vermietung entstehe erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt – erst dann kämen die Mittel der Immobilie zugute. Des Weiteren hob der Bundesfinanzhof hervor, dass entgegen der Auffassung der Kläger auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, die steuerrechtliche Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht verändert.

Hintergrund

Die Finanzverwaltung lässt geleistete Zahlungen in die nach dem Wohnungseigentümergesetz (§19 und § 28 WEG) gesetzlich vorgeschriebenen Erhaltungsrücklagen erst zum Werbungskostenabzug zu, wenn die Hausverwaltung die Rücklagen tatsächlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verausgabt hat.

Der Bundesfinanzhof entschied, dass für den Gewinn aus der Übernahme einer Pensionsverpflichtung eine gewinnmindernde Rücklage (§ 5 Abs. 7 Satz 5 EstG) gebildet werden kann. Die Bewertung der übernommenen Verpflichtung nach § 5 Abs. 7 Satz 4 EStG schließt die Anwendung des § 5 Abs. 7 Satz 5 EStG nicht aus, so die Richter (Az. XI R 24/21).

Zwischen den Beteiligten war streitig, ob für den Gewinn aus der Übernahme einer Pensionsverpflichtung eine Rücklage nach § 5 Abs. 7 Satz 5 EStG gebildet werden darf. Ein Arbeitnehmer wechselte von einem anderen Unternehmen zur Klägerin als neuer Arbeitgeberin. Die Klägerin übernahm dabei die vom vorherigen Arbeitgeber erteilte

Versorgungszusage mit den entsprechenden Vermögenswerten in Höhe von rund 512.000 Euro. Es entstand ein Übertragungsgewinn in Höhe von rund 78.000 Euro, für den die Klägerin eine Rücklage nach § 5 Abs. 7 Satz 5 EStG bildete. Das beklagte Finanzamt vertrat die Ansicht, dass eine Rücklagenbildung unzulässig bzw. § 5 Abs. 7 Satz 5 EStG nicht anzuwenden sei, denn die Regelung des § 5 Abs. 7 Satz 5 EStG greife nur auf die in § 5 Abs. 7 Satz 1 bis 3 EStG genannten Tatbestände. Jedoch werde die Übernahme von Pensionsverpflichtungen in Satz 4 aufgeführt.

Im Streitfall war der Kläger im Rahmen einer Altersteilzeit beschäftigt und erhielt neben seinem regulären Arbeitsentgelt einen steuerfreien Aufstockungsbetrag (gem. § 3 Nr. 28 EstG) in Höhe von 40 % des Brutto-Arbeitsentgelts für die Altersteilzeitarbeit. Nach Beendigung der Altersteilzeit bzw. während seines Ruhestands wurde ihm aus einem betrieblichen Bonusprogramm ein Betrag einschließlich eines Altersteilzeit-Aufstockungsbetrags ausgezahlt. Den Aufstockungsbetrag machte der Kläger als Lohnersatzleistung nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (Progressionsvorbehalt) geltend. Das beklagte Finanzamt behandelte die gesamte Auszahlung als steuerpflichtigen Arbeitslohn, weil der Kläger sich zum Zeitpunkt des Zuflusses nicht mehr in Altersteilzeit befand. Die Richter des Finanzgerichts Köln gaben der Klage statt.

Der Bundesfinanzhof folgte der Entscheidung und stellte klar, dass die Steuerfreiheit des Aufstockungsbetrags unabhängig vom Zeitpunkt der Auszahlung ist. Entscheidend sei, dass der Aufstockungsbetrag auf der während der Altersteilzeit erbrachten Arbeitsleistung und den dazugehörigen Vereinbarungen beruht. Die Steuerbefreiung verliere nicht ihren Zweck (die Förderung der Altersteilzeit und die Entlastung des Arbeitsmarktes), nur weil der Betrag erst nach Beendigung der Altersteilzeit zufließt. Maßgeblich sei nicht der Zuflusszeitpunkt, sondern der Zeitraum, für den der Aufstockungsbetrag gezahlt wurde. Das Finanzgericht habe zu Recht entschieden, dass der streitige Altersteilzeit-Aufstockungsbetrag nach § 3 Nr. 28 EStG steuerfrei ist und als Lohnersatzleistung nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
Buchst. g EStG dem Progressionsvorbehalt unterliegt (Az. VI R 4/22).

Eine Steuerpflichtige musste aufgrund eines schweren medizinischen Behandlungsfehlers ihren Beruf aufgeben. Von der Versicherung des Schädigers erhielt sie jährlich ihren Verdienstausfallschaden ersetzt. Die Zahlungen musste sie als Entschädigung für entgehenden Arbeitslohn versteuern (§ 24 Nr. 1 Buchst. a EStG). Die Versicherung kam ihrer gesetzlichen Pflicht nach, die von der Klägerin in den Vorjahren bereits geleisteten Einkommensteuerzahlungen für die erhaltenen Entschädigungsleistungen zu erstatten. Das Finanzamt und das Finanzgericht waren der Ansicht, dass diese Erstattungen selbst der Einkommensteuer unterlägen. Die Klägerin war der Ansicht, dass es sich um einen Steuerschaden handelt, dessen Ersatz keine Steuer auslöst.

Der Bundesfinanzhof wies die Revision der Klägerin zurück. Zu den steuerpflichtigen Entschädigungen zähle nicht nur der zunächst gezahlte Ausfall des Nettoverdienstes, sondern ebenso die vom Schädiger später erstattete Steuerlast. Die Richter knüpften insoweit an die zivilrechtlichen Wertungen an, die den Schädiger bzw. dessen Versicherung verpflichteten, auch die auf den Verdienstausfallschaden entfallende Steuer zu übernehmen. Der Nettoverdienstausfall und die Steuerlast seien Bestandteile eines einheitlichen Schadenersatzanspruchs, die nur zu unterschiedlichen Zeitpunkten ausgezahlt würden. Beides diene dem Ersatz entgehender Einnahmen des Geschädigten. Eine tarifermäßigte Besteuerung der Steuererstattungen schlossen die Richter aus. Dies lag insbesondere daran, dass die Klägerin ihren gesamten Verdienstausfallschaden (einschließlich der hierauf beruhenden Steuerlasten) nicht zusammengeballt in nur einem Jahr ersetzt erhielt. Die Verteilung der Zahlungen auf mehrere Jahre nahm der Entschädigung die für eine ermäßigte Besteuerung gemäß § 34 EStG notwendige „Außerordentlichkeit“, so der Bundesfinanzhof (Az. IX R 5/23).

Das Finanzgericht Düsseldorf stellt klar, dass das Finanzamt die Feststellungslast dazu tragen muss, ob hinzugeschätzte Betriebseinnahmen den Gesellschaftern tatsächlich zugeflossen sind und verdeckte Gewinnausschüttungen (vGA) auf Seiten der Gesellschafter darstellen. Wenn eine GmbH Schwarzeinnahmen erzielt, müssen nicht zwangsläufig alle Gesellschafter diese als verdeckte Gewinnausschüttung versteuern. Nach Auffassung der Richter sei entscheidend, wer tatsächlich Zugriff auf die Gelder hatte (Az. 9 K 677/21 E).

Im Streitfall waren die Klägerin und ihre Mutter zu je 50 Prozent an einer GmbH beteiligt. Die GmbH unterhielt zwei Betriebsstätten (Modehaus und Textilgroßhandel). Die Klägerin war zeitweise auch Geschäftsführerin. Während einer Betriebsprüfung konnte der Verbleib von Geldbeständen nicht aufgeklärt werden. Die Betriebsprüfung nahm dies zum Anlass, in Höhe der „verschwundenen“ Bestände Zuflüsse an die Gesellschafterinnen anzunehmen, die den beiden Gesellschafterinnen entsprechend ihrer Beteiligungsquote je zur Hälfte als vGA zugerechnet wurden. Die Tochter klagte gegen die Steuerbescheide, weil ihr die Gelder nicht zugeflossen seien. Sie sei nur für den Textilgroßhandel zuständig gewesen. Außerdem hätten ihre Eltern das Modehaus allein verwaltet und die dortigen Einnahmen an sich genommen. Das Finanzgericht Düsseldorf gab der Klage teilweise statt. Die Schwarzeinnahmen aus dem Modehaus müsse die Klägerin nicht versteuern, da sie darauf keinen Zugriff gehabt habe.

Im Streitfall betrieb eine Ehegatten-GbR eine Photovoltaikanlage und ermittelte ihren Gewinn durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Aufgrund einer im Jahr 2022 geleisteten Rückzahlung von Einspeisevergütungen aus den Vorjahren war zwischen den Parteien streitig, ob diese Rückzahlung steuermindernd als Betriebsausgabe berücksichtigt werden kann, obwohl die Betriebseinnahmen aus der Photovoltaikanlage durch die Einführung des § 37 Nr. 72 Satz 1 EStG mit Wirkung ab dem 01.01.2022 steuerfrei gestellt sind.

Das Niedersächsische Finanzgericht ist der Auffassung, dass § 3c Abs. 1 EStG einer Abzugsfähigkeit nicht entgegensteht, da diese Norm den Betriebsausgabenabzug nur ausschließt, wenn die im unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Betriebseinnahmen steuerfrei sind (Az. 9 K 83/24). Da die ursprünglichen Einnahmen aus den Einspeisevergütungen vor 2022 steuerpflichtig waren, entfalle eine Anwendung dieser Regelung. Zudem enthalte § 3 Nr. 72 Satz 2 EStG kein generelles Gewinnermittlungsverbot. Die Vorschrift entlaste den Betreiber eines „Nur-Photovoltaikbetriebs“ nur von der Erstellung einer Gewinnermittlung. Daher bleibe die Rückzahlung einer früher versteuerten Betriebseinnahme auch dann als Betriebsausgabe abzugsfähig, wenn spätere Betriebseinnahmen von der Steuer befreit sind.