Der BGH hat entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Balkonsanierung auch dann beschließen darf und ggf. sogar muss, wenn nach der Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone verpflichtet sind (Az. V ZR 102/24).

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Balkonsanierung auch dann beschließen darf und ggf. sogar muss, wenn nach der Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone verpflichtet sind.

Sachverhalt

Der Kläger ist Mitglied der beklagten GdWE. Mehrere Balkone des Gebäudes sind sanierungsbedürftig. Es droht die Ablösung und der Absturz von Betonteilen; die darunter liegende Grünfläche ist gesperrt worden. Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die Balkone auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Auf einer Eigentümerversammlung wurde über drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten (A, B, C) abgestimmt. Keine der Varianten fand eine Mehrheit.

Bisheriger Prozessverlauf

Der Kläger hat gegen die Negativbeschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Außerdem begehrt er die Ersetzung eines Beschlusses über die Durchführung der von dem Sachverständigen empfohlenen Sanierungsvariante B. Damit hat er in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klageziel weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat die Urteile der Vorinstanzen geändert und der Klage vollen Umfangs stattgegeben, indem er die Negativbeschlüsse für ungültig erklärt und einen Beschluss über die Sanierung der Balkone und Balkonbrüstungen dem Grunde nach ersetzt hat. Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

Die Beschlusskompetenz der GdWE für die Balkonsanierung ist gegeben. Ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wozu insbesondere dessen ordnungsmäßige Erhaltung gehört. Zwar kann von dieser gesetzlichen Verteilung der Aufgaben durch Vereinbarung abgewichen werden; eine solche abweichende Regelung enthält die Teilungserklärung hier. Damit verliert die GdWE entgegen einer insbesondere in der Rechtsprechung verbreiteten Auffassung aber nicht die Kompetenz, über Erhaltungsmaßnahmen selbst zu entscheiden.

Denn die GdWE kann die ihr grundsätzlich obliegende Erhaltungslast zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Das ergibt sich schon daraus, dass (allein) die GdWE für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich ist und die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten erfüllen muss. Die Erfüllung dieser Aufgaben muss die GdWE selbst sicherstellen können. Sie ist nicht darauf beschränkt, jeden einzelnen Wohnungseigentümer auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands „seines“ Balkons in Anspruch zu nehmen. Wird die GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst tätig und beschließt eine Erhaltungsmaßnahme, endet insoweit spiegelbildlich die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers. Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer weiterhin – wie in der Teilungserklärung vorgesehen – die Kosten für die Sanierung „seines“ Balkons allein tragen muss.

Diese Sichtweise entspricht auch dem Interesse der Wohnungseigentümer. Zwar wollen die übrigen – von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen – Wohnungseigentümer von den mit dieser Sonderausstattung verbundenen Lasten freigehalten werden. Da die GdWE aber verkehrssicherungspflichtig ist, bleibt die Erhaltung auch solcher Teile des Gemeinschaftseigentums, die eine Sonderausstattung darstellen, schon mit Blick auf verbleibende Haftungsrisiken von Relevanz für die anderen Wohnungseigentümer. Hinzu kommt ganz allgemein ein Interesse aller Wohnungseigentümer an der Erhaltung des Werts der gesamten Anlage, da sich deren Zustand auf den Wert ihrer jeweiligen Einheit auswirkt. Auf der anderen Seite kann auch der einzelne Wohnungseigentümer ein Interesse an einem Tätigwerden der GdWE haben. Denn im Regelfall verfügt gerade in größeren Anlagen nur die GdWE über die für die Durchführung von koordinierten Erhaltungsmaßnahmen erforderlichen tatsächlichen Erkenntnisse und Möglichkeiten; auch wird es dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres gelingen, die Auswahl und die Koordinierung verschiedener Handwerksunternehmen mit anderen Wohnungseigentümern abzustimmen.

Unter Umständen kann die GdWE sogar dazu verpflichtet sein, tätig zu werden. Besteht zwingender Erhaltungsbedarf an Balkonen, sind an den Anspruch der Wohnungseigentümer auf ein Tätigwerden der GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer eher niedrige Anforderungen zu stellen. Die GdWE ist jedenfalls dann verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich von Balkonen zu ergreifen, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Ist nur ein Balkon betroffen, ist die GdWE zum Tätigwerden verpflichtet, wenn es – etwa wegen der Art der Schäden und der zu ihrer Behebung gebotenen Maßnahmen – für einen einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbar erscheint, selbst tätig zu werden. Drohen außerdem aufgrund des Zustands eines einzelnen Balkons oder mehrerer Balkone Schäden für sonstiges Eigentum, für die übrigen Wohnungseigentümer oder für Dritte, muss die GdWE zweifelsohne selbst tätig werden. Infolgedessen hat der Kläger in dem heute entschiedenen Fall wegen des zwingenden Sanierungsbedarfs an mehreren Balkonen einen Anspruch auf ein Tätigwerden der GdWE. Schon die Vielzahl der Balkone macht ein koordiniertes Vorgehen unumgänglich. Hiervon war letztlich auch die beklagte GdWE ausgegangen und hatte dementsprechend eigens eine Rücklage gebildet; es bestand lediglich Unsicherheit über die Beschlusskompetenz.

Der BGH hat deshalb einen Grundlagenbeschluss des Inhalts ersetzt, dass die Sanierung der Balkone durch die GdWE selbst vorgenommen wird. In welcher Weise die Balkonsanierung durchgeführt wird, unterliegt dagegen weiterhin der Entscheidung der Wohnungseigentümer. Ist nämlich wie hier vor allem umstritten, wer die Sanierung durchführen muss, genügt es in der Regel, wenn das Gericht im Wege der Beschlussersetzung die Richtung vorgibt. Die gerichtliche Festlegung auf die Durchführung einer bestimmten Sanierungsvariante kann dagegen nicht verlangt und deshalb ein entsprechender Beschluss nicht ersetzt werden.

Auf die Anfechtungsklage hat der BGH außerdem die Negativbeschlüsse über die Sanierungsvarianten für ungültig erklärt. Zwar gibt es drei verschiedene Ausführungsvarianten für die Balkonsanierung, die sich jeweils abgesehen von den Kosten hinsichtlich der neu zu verbauenden Balkonbrüstungen unterscheiden. Fest steht aber der grundsätzliche Sanierungsbedarf. Dann entspricht es jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, alle von dem zuvor beauftragten Sachverständigen ausgearbeiteten Sanierungsvarianten abzulehnen und es letztlich dauerhaft bei einer Sperrung der unter den Balkonen liegenden Grünflächen zu belassen.

Hinweis zur Rechtslage

§ 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG:

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie

2. …

verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung […]) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG

(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (…) nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung (…).

(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung (…) gehören insbesondere

1. (…)

2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, (…)

§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG

Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

Quelle: Bundesgerichtshof

Die Veröffentlichung der Bewertung eines Produkts mit „mangelhaft“ in einem vergleichenden Wartentest stellt einen rechtswidrigen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb dar, wenn sie auf einem nicht sachgerecht durchgeführten Testverfahren beruht. Hat die Herausgeberin der Veröffentlichung die Durchführung des Warentests einem fachlich spezialisierten und akkreditierten Prüfinstitut übertragen, so trifft sie eine Haftung auf Schadensersatz jedenfalls dann, wenn der Hersteller des Produkts konkret auf Anhaltspunkte für eine Unrichtigkeit des Testergebnisses hinweise und die Herausgeberin dem vor der Veröffentlichung nicht (ausreichend) nachgeht, entschied das OLG Frankfurt (Az. 16 U 38/25).

Die Veröffentlichung der Bewertung eines Produkts mit „mangelhaft“ in einem vergleichenden Wartentest stellt einen rechtswidrigen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb dar, wenn sie auf einem nicht sachgerecht durchgeführten Testverfahren beruht. Hat die Herausgeberin der Veröffentlichung die Durchführung des Warentests einem fachlich spezialisierten und akkreditierten Prüfinstitut übertragen, so trifft sie eine Haftung auf Schadensersatz jedenfalls dann, wenn der Hersteller des Produkts konkret auf Anhaltspunkte für eine Unrichtigkeit des Testergebnisses hinweise und die Herausgeberin dem vor der Veröffentlichung nicht (ausreichend) nachgeht, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) heute.

Die Klägerin stellt u. a. Rauchwarnmelder her. Die Beklagte veröffentlicht vergleichende Warentests nebst Bewertungen. Sie beauftragte ein externes Prüfinstitut mit der Durchführung der – stark standardisierten und durch DIN EN Vorgaben vorgegebenen – Funktionsprüfung der zu testenden Rauchwarnmelder. Drei von vier Produkten der Klägerin lösten bei den Testfeuern nicht innerhalb der Parameter ein Alarmsignal aus. Das Testfeuer hatte dabei einen von der DIN EN 14604/2005 vorgegebenen Grenzkorridor nach unten unterschritten. Gemäß einer internen Arbeitsanweisung des Prüfinstituts, die von dem vorgegebenen Prüfprogramm abwich und von der die Beklagte zu diesem Zeitpunkt noch nichts wusste, wertete das Prüfinstitut das Testfeuer als gültig und wiederholte den Test nicht. Die Beklagte übersandte der Klägerin die Ergebnisse. Diese äußerte Bedenken an der Testung, übersandte abweichende Testberichte anderer zertifizierter und akkreditierter Prüfinstitute, verwies u. a. darauf, dass alle ihre Produkte den EN-Vorgaben genügten und forderte die Beklagte auf, die Veröffentlichung der übermittelten Testergebnisse zu unterlassen.

Die Beklagte veröffentlichte nachfolgend einen Artikel über die getesteten Rauchwarnmelder sowie die tabellarische Bewertung. Das Produkt der Klägerin erhielt als Qualitätsurteil „mangelhaft“. Den geltend gemachten Unterlassungsanspruch erkannte die Beklagte im Laufe des Verfahrens ohne Anerkennung einer Rechtspflicht als endgültig an und berichtete in ihrer Zeitschrift, dass sie die streitgegenständliche Bewertung zurückziehe.

Die Parteien streiten weiterhin u. a. über einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 7,7 Mio. Euro. Das Landgericht hat – sachverständig beraten – dem Grunde nach einen Anspruch auf Schadensersatz zugesprochen.

Auf die hiergegen eingelegte Berufung der Beklagten bestätigte der zuständige 16. Zivilsenat (Pressesenat) des OLG, dass die Klägerin wegen des mit dem Testurteil „mangelhaft“ verbundenen Eingriffs in das Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb dem Grunde nach Schadensersatz verlangen könne. Die Bewertung sei geeignet, dem Ruf der Klägerin zu schaden und das Vertrauen in die Produkte zu schmälern. Der Eingriff sei rechtswidrig. Die von dem beauftragten Testinstitut durchgeführte und dem Bericht zugrundeliegende Testung sei nicht sachkundig durchgeführt worden. Das Testergebnis sei nicht vertretbar gewesen, da der Grenzkorridor beim Testfeuer nach unten unterschritten worden sei. In diesem Fall habe nach den Vorgaben des Prüfprogramms und der DIN EN das Testfeuer – entgegen der Handhabung des Prüfinstituts – nicht als gültig bewertet werden dürfen.

Die Beklagte habe diesen rechtswidrigen Eingriff in den Gewerbebetrieb auch zu vertreten. Auf die von der Klägerin geäußerten Bedenken hin habe die Beklagte „stichhaltige Anhaltspunkte (gehabt), die Zweifel an der ordnungsgemäßen Durchführung des Rauchwarnmeldertests“ hätten aufkommen lassen müssen. Die abweichenden Prüfergebnisse der von der Klägerin beauftragten Prüfinstitute hätten sie „aufhorchen lassen müssen“. Wenn ein ebenfalls zuverlässiges und akkreditiertes Prüfinstitut zu einem abweichenden Ergebnis komme, müsse die Beklagte jedenfalls bei dem von ihr beauftragten Institut nachfragen, wie es zu der Abweichung komme. Hätte die Beklagte entsprechend nachgefragt, hätte sie sehr wahrscheinlich erfahren, dass das von ihr beauftragte Institut – entgegen der Vorgaben im Prüfprogramm und der DIN EN – gemäß der dortigen internen Arbeitsanweisung Prüffeuer als gültig wertet, die die Grenzkurve nach unten unterschreiten.

Auch wenn die Frage letztlich nicht mehr entschieden werden musste, betonte der Senat, dass er eine Ausweitung einer sog. Fiktionshaftung ohne eigenes Verschulden für beauftragte externe Unternehmen – wie sie in dem hier zu entscheidenden Einzelfall vom Landgericht vorgenommen wurde – nicht für sachgerecht hält.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Mit der Nichtzulassungsbeschwerde kann die Beklagte die Zulassung der Revision begehren.

Erläuterungen

Ist ein Anspruch nach Grund, d. h. ob er überhaupt besteht, und Höhe streitig, kann ein sog. Grundurteil ergehen, wenn nur noch Fragen zur Höhe des Anspruchs streitig sind. Über die Höhe des Anspruchs wird das Landgericht Frankfurt am Main im Rahmen eines Endurteils befinden. Auch dieses kann mit der Berufung angegriffen werden.

Quelle: Oberlandesgericht Frankfurt am Main

Der Bundestag hat am 23.04.2026 in 2./3. Lesung den Gesetzentwurf der Bundesregierung „zur Durchführung einer Verordnung der Europäischen Union zum Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen sowie zur Durchsetzung von Diskriminierungsverboten der Europäischen Union“ (BT-Drs. 21/3484) auf Empfehlung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie (BT-Drs. 21/5527) in unveränderter Fassung angenommen.

Der Bundestag hat am Donnerstag, 23. April 2026, den Gesetzentwurf der Bundesregierung „zur Durchführung einer Verordnung der Europäischen Union zum Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen sowie zur Durchsetzung von Diskriminierungsverboten der Europäischen Union“ (21/3484) auf Empfehlung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie (21/5527) in unveränderter Fassung angenommen. Gegen den Gesetzentwurf stimmte nur die AfD-Fraktion. Zugleich wurde mit den Stimmen von CDU/CSU, AfD und SPD gegen die Stimmen der von Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke eine Entschließung angenommen.

Gesetzentwurf der Bundesregierung

Die Bundesnetzagentur soll dem Entwurf zufolge bei kurzfristigen Vermietungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com zur zentralen digitalen Zugangsstelle werden und so den automatisierten digitalen Datenaustausch zwischen Online-Plattformen, Behörden und Statistikämtern ermöglichen. Damit soll die EU-Verordnung 2024/1028 über den Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen von Unterkünften, die ab dem 20. Mai 2026 gilt, in nationales Recht umgesetzt werden.

Mit dem Gesetz ist auch vorgesehen, die Zuständigkeit der Bundesnetzagentur für die Durchsetzung von Diskriminierungsverboten zu stärken und zu vereinheitlichen. Damit wird sie nach dem Willen der Bundesregierung zur bundesweit zentralen Durchsetzungsbehörde für die Pflichten der Online-Plattformen unter anderem nach der Geoblocking-Verordnung. Diese soll der Diskriminierung bei Online-Käufen aufgrund von Staatsangehörigkeit, Wohnort oder Ort der Niederlassung innerhalb des Binnenmarkts einen Riegel vorschieben.

Entschließung beschlossen

In der angenommenen Entschließung heißt es, das Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) sehe vor, die Bundesnetzagentur als einheitliche digitale Zugangsstelle nach der EU-Verordnung 2024/1028 sowie als nationalen Koordinator zu benennen und ihr zusätzliche Aufgaben bei der Durchsetzung der EU-Geoblocking-Verordnung 2018/302 sowie des Verbots diskriminierender Bestimmungen nach Artikel 20 Absatz 2 der Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG zu übertragen. (…)

Quelle: Deutscher Bundestag, Textarchiv

§ 55d VwGO, wonach u. a. „Behörden“ den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit Schriftsätze als elektronische Dokumente zu übermitteln haben, gilt auch für Beliehene als Behörden im funktionellen Sinn (hier: die Deutsche Bank AG im gerichtlichen Disziplinarverfahren). Das hat das BVerwG entschieden (Az. 2 C 11.25).

§ 55d VwGO, wonach u. a. „Behörden“ den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit Schriftsätze als elektronische Dokumente zu übermitteln haben, gilt auch für Beliehene als Behörden im funktionellen Sinn (hier: die Deutsche Bank AG im gerichtlichen Disziplinarverfahren). Das hat das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig heute entschieden.

In einem Disziplinarverfahren gegen eine Beamtin, die in einer Filiale der Postbank als einem Postnachfolgeunternehmen beschäftigt war, wurde die Disziplinarklageschrift per Briefpost an das Verwaltungsgericht übermittelt. Klägerin ist die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch den Vorstand der Deutschen Bank AG, dieser vertreten durch den Zentralen Beauftragten für Disziplinarangelegenheiten und Regressverfahren.

Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte antragsgemäß aus dem Beamtenverhältnis entfernt, das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Beide Vorinstanzen haben angenommen, dass die Pflicht zur elektronischen Übermittlung gemäß § 55d VwGO für die Deutsche Bank AG nicht gelte; der Begriff der „Behörde“ in dieser Bestimmung erfasse lediglich Behörden im organisatorischen, nicht aber im funktionellen Sinn und damit auch nicht beliehene Unternehmen des Privatrechts.

Das Bundesverwaltungsgericht hat auf die Revision der Beklagten die vorinstanzlichen Urteile aufgehoben und die Disziplinarklage als unzulässig abgewiesen. Die Disziplinarklage ist nicht wirksam erhoben, weil die Formvorschrift des § 55d VwGO nicht beachtet worden ist, die u. a. „Behörden“ zur Teilnahme am elektronischen Rechtsverkehr mit den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit verpflichtet. Zwar ist die Deutsche Bank AG als juristische Person des Privatrechts, die Dienstherrnbefugnisse gegenüber den bei ihr beschäftigten Beamten im Auftrag des Bundes als Beliehene ausübt, keine Behörde im organisatorischen Sinn. § 55d VwGO erfasst aber auch Behörden im funktionellen Sinn. Dies folgt insbesondere aus Sinn und Zweck der Bestimmung in Verbindung mit der Gesetzeshistorie. Der Gesetzgeber knüpfte bei Einführung der Bestimmung im Jahr 2013 an das kurz zuvor beschlossene Gesetz zur Förderung der elektronischen Verwaltung (E-Government-Gesetz – EGovG) an, für das er den weiten, funktionellen Behördenbegriff des Verwaltungsverfahrensgesetzes zugrunde gelegt hatte. Hieraus wird deutlich, dass die Regelungen des elektronischen Rechtsverkehrs für die Gerichte an diejenigen für die Verwaltung anschließen sollten. Außerdem ist die Verpflichtung zur Teilnahme am elektronischen Rechtsverkehr die prozessuale Kehrseite der materiellen Inanspruchnahme von Hoheitsbefugnissen: Wer als Beliehener sich der Formen und des Verfahrens der Verwaltung bedient und vor den Verwaltungsgerichten klagt und verklagt wird, soll auch den für Behörden geltenden Regeln für den Verkehr mit den Verwaltungsgerichten unterliegen.

Das Urteil steht einer erneuten Erhebung der Disziplinarklage – unter Beachtung des § 55d VwGO – nicht entgegen.

Fußnote

§ 55d VwGO Nutzungspflicht für Rechtsanwälte, Behörden und vertretungsberechtigte Bevollmächtigte (aktuelle Fassung)

1. Vorbereitende Schriftsätze und deren Anlagen sowie schriftlich einzureichende Anträge und Erklärungen, die durch einen Rechtsanwalt, durch eine Behörde oder durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihr zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse eingereicht werden, sind als elektronisches Dokument zu übermitteln.

Quelle: Bundesverwaltungsgericht